Покупка недвижимости в Португалии в 2024 году

Покупка недвижимости в Португалии — выгодное капиталовложение в развитое государство Европейского союза за счет доступных цен и простой процедуры регистрации сделки для иностранцев. Приобретение одного или нескольких объектов на сумму от 280 000 EUR является основанием для оформления португальского вида на жительство (ВНЖ).

Спустя 5 лет после обретения статуса временного резидента можно претендовать на гражданство Португалии. Где лучше выбрать дом, квартиру или коммерческую недвижимость, на что обратить внимание, какие документы нужно подготовить, сколько стоит оформление права собственности — об этом далее в статье.

Стоимость покупки и аренды недвижимости в Португалии

Один из основных факторов, влияющих на стоимость — спрос на коммерческую недвижимость, дома и квартиры в Португалии, который с каждым годом растет: объекты в стране активно используются для развития собственного бизнеса в любой сфере, а также выгодно сдаются в аренду, поскольку их доходность составляет 5,45–6 %. Цена на недвижимость зависит не только от востребованности, но и от региона. Стоимость домов и квартир в северной части государства стабильно увеличивается, то же самое можно наблюдать и в Лиссабонском регионе. В Центральном районе и Алентежу цена не так высока, но и востребованность меньше, а в Алгарве она зависит от сезона. В автономных частях страны стоимость апартаментов ниже из-за того, что сюда сложнее добраться.

Цена также зависит от вида объекта, его состояния и месторасположения. На побережье и в крупных городах стоимость максимальная. В глубине регионов, небольших населенных пунктах можно недорого купить дом или квартиру. Для аренды имеет значение ее вид — краткосрочная или долгосрочная.

Примерная цена жилой недвижимости в Португалии на январь 2023 года:

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Португалии

Процедура покупки недвижимости в Португальской Республике состоит из нескольких этапов:

1. Получение налогового номера.
2. Сбор документов и открытие банковского счета.
3. Резервирование объекта.
4. Подготовка договора.
5. Конечная оплата и переоформление права собственности.

Покупателю необходимо дистанционно выбрать квартиру или дом в Португалии: изучить каталог объявлений на специализированном сайте либо предложения от риелтора, фото, узнать цену и уточнить у продавца интересующие детали. Затем соискателю стоит посетить страну, чтобы вживую просмотреть объект и принять решение о приобретении, а только потом приступать к процессу покупки.

Получение налогового номера

Португальский налоговый номер (NIF) — это аналог идентификационного номера налогоплательщика (ИНН). Документ может быть запрошен любым соискателем в консульстве Португалии за рубежом. Для оформления NIF лицам, не являющиеся налоговыми резидентами на территории республики, необходимо назначить представителя, который проживает в данной стране. Запрос на присвоение номера сопровождается следующими документами:

• удостоверение личности;
• доверенность или договор поручительства с налоговым представителем;
• документ, удостоверяющий личность представителя.

Португальский налоговый номер оформляется бесплатно.

Сбор документов и открытие счета

Для успешного проведения сделки купли-продажи покупателю необходимо подготовить загранпаспорт и NIF, а также открыть португальский банковский счет для безналичного расчета за покупку — в дальнейшем через него можно осуществлять налоговые отчисления, оплачивать коммунальные услуги и проводить иные операции. Перечень документов для открытия счета необходимо уточнять в выбранном финансовом учреждении. Как правило, португальские банки требуют:

• удостоверение личности;
• NIF;
• подтверждение адреса проживания;
• платежную ведомость или другой документ, свидетельствующий о роде деятельности заявителя и его работодателе.

Резервирование объекта

Покупатель совершает платеж в размере около 10–20 % от цены недвижимости, точный размер задатка оговаривается сторонами индивидуально. Это резервационная плата, которая гарантирует, что недвижимость закреплена за конкретным лицом и ее больше никому не предлагают. Если сделка отменяется по вине покупателя, взнос не возвращается.

После резервирования подписывается предварительный договор, в котором устанавливаются права и обязанности вовлеченных сторон, а также указываются:

• данные о собственности;
• обременения имущества;
• стоимость покупки;
• способ оплаты;
• крайний срок подписания основного договора.

После внесения аванса покупателю необходимо проверить информацию о владельце и следующие документы на недвижимость:

• свидетельство из земельного кадастра;
• выписка из налоговой службы;
• технический паспорт жилья;
• пользовательская лицензия;
• справка об отсутствии задолженности перед кондоминиумом.

Составление договора

После успешной проверки документации стороны подписывают окончательный договор купли-продажи у нотариуса. Однако на данном этапе процедура еще не окочена, а покупатель не является полноправным владельцем объекта — ему необходимо еще совершить оплату остатка суммы и переоформить на себя португальскую недвижимость.

Оплата и регистрация сделки

Перед подписанием договора покупатель уплачивает налог на переход права собственности, который зависит от цены недвижимости и составляет не более 8 %. Объекты стоимостью до 92 407 EUR данным сбором не облагаются. Непосредственно во время сделки уплачивается госпошлина в размере 0,8 % от цены имущества. Юрист проверяет все документы, затем покупатель выписывает продавцу чек на оставшуюся сумму, которая заранее размещается на личном банковском счете.

После заключения основного договора нотариус заверяет его копии и направляет их в земельный кадастр для оформления нового владельца. Иностранец получает на руки регистрационный сертификат и домовую книгу. Весь процесс от момента выбора португальской недвижимости до полного переоформления занимает до 6 месяцев.

Ипотека и рассрочка

Возможность оформления ипотеки привлекает тех, кто планирует приобрести дом или квартиру, но не имеет всей суммы сразу. Португальские банки предлагают выгодные условия:

• первоначальный взнос — от 30 до 50 % от стоимости;
• годовая процентная ставка — 3,31 %;
• срок кредитования — до 40 лет;
• ежемесячный платеж — не более 35 % от доходов.

Оформить рассрочку могут лица возрастом от 21 до 75 лет. У каждого банка свои условия предоставления жилищного кредита, но, как правило, иностранцам необходимо подготовить следующие документы:

• копия загранпаспорта;
• индивидуальный налоговый номер;
• справка о состоянии банковского счета;
• декларация о доходах за последний год;
• выписка о размере заработной платы за квартал.

Оформление всей стоимости португальской недвижимости в рассрочку не дает права на участие в программе получения ВНЖ за инвестиции. В данном случае запросить ипотеку можно только на ту часть суммы, которая превышает утвержденную правительством стоимость объекта.

Налоги и расходы

Владелец дома или квартиры в Португалии в обязательном порядке уплачивает (при переоформлении и ежегодные), а также несет расходы по содержанию жилья. К налогам относятся следующие платежи:

• на передачу права собственности — до 8 %;
• муниципальный (IMI) — ставка для городских застроек 0,3−0,45 % от оценочной стоимости, для сельских — 0,8 %;
• гербовый сбор — 0,8 %;
• дополнительный сбор для объектов стоимостью от 600 000 EUR (AIMI) — ставка для юридических лиц от 0,4 %, для физических от 0,7 %.

Сопутствующие платежи:

• юридические и нотариальные услуги — около 2,5 % от стоимости объекта;
• комиссионные агентства по продаже недвижимости — приблизительно 1,5 % от суммы сделки.

Расходы на содержание дома или квартиры включают в себя коммунальные платежи за воду, газ, электричество и другие услуги, что составляет около 1 320 EUR в год. В португальских многоэтажных домах жильцы дополнительно платят за бассейн, лифт, охрану, ремонт и уборку территории от 25 до 200 EUR в месяц. К расходам также относятся интернет и страховка, которая не обязательна и оформляется по желанию.

Где покупать недвижимость в Португалии

Государство делится на семь основных регионов: пять из них располагаются на континентальной части, а два — на архипелагах. Данные территориальные единицы отличаются не только плотностью населения или географическими особенностями, но и ценами на недвижимость. К континентальным районам относятся Лиссабонский, Центральный, Северный, Алгарве и Алентежу, к автономным — Азорские острова и Мадейра. Каждый португальский регион имеет свои преимущества: какие-то подходят для спокойного проживания в размеренном темпе, в других можно выгодно сдавать дома и квартиры в аренду, рассчитывая на высокую доходность за счет активного потока туристов.

Жилье для отдыха

Атлантическое побережье Алгарве — место, где стоит купить недвижимость в Португалии для отдыха. Здесь находятся лучшие пляжи страны, которые формируют комфортную атмосферу для размеренного времяпровождения. Также можно рассматривать дома и квартиры в районе Алентежу, который привлекает культурным наследием в виде музеев, дворцов и других памятных мест.

Недвижимость под аренду

Развитая инфраструктура Лиссабонского региона — одна из причин выбрать именно его для приобретения недвижимости, сдаваемой в аренду. Здесь располагается столица Португалии, город Лиссабон, который привлекает студентов и работающее население, поэтому актуальна долгосрочная аренда жилья, средняя доходность которой составляет 5 % годовых. В данном районе расположен престижный курортный центр у моря — Кашкайш, славящийся старинной архитектурой, пляжами, музеями и развитой рыбной промышленностью, благодаря чему здесь актуальна как посуточная, так и долгосрочная аренда домов и квартир.

Португальская недвижимость под краткосрочную сдачу также пользуется спросом в Алгарве и на островах. Можно выбрать надежных застройщиков и выгодно вложить финансы в отель, дом или другой объект. Недвижимость в этих районах примерно в два раза ниже, нежели в Лиссабоне, к примеру, но доходность от аренды составляет в среднем 7 % годовых в Фару и Понта-Делгада, 8,5 % в Фуншале.

Коммерческая недвижимость

Северный регион, где находится второй крупнейший город в стране — Порту, подходит для приобретения португальской коммерческой недвижимости. Здесь расположено большое количество торговых центров, финансовых учреждений, активно развивается промышленность. Выгодным будет приобретение и в Лиссабонском регионе, где много различных производственных зданий, складских помещений, которые всегда пользуются спросом.

Варианты покупки стоит рассмотреть и в других районах страны. К примеру, в курортных городах на материке и архипелагах можно открыть новое или приобрести уже действующее кафе, отель или гостиницу. Также выгодной будет покупка помещения под магазин или предоставления услуг красоты в любой части страны.

Жилье для студентов

В Центральном регионе располагается «город студентов» — Коимбра. Здесь находится известный Коимбрский университет, поэтому жилье для учащихся всегда актуально. Недорогие предложения аренды стартуют от 350 EUR в месяц. Можно рассматривать Лиссабонский и Северный районы, где находятся крупнейшие учебные заведения: к примеру, университет Порту, Лиссабонский и другие. Сюда приезжают студенты со всего мира, готовые снять квартиру на длительный срок, но и стоимость жилья наиболее высокая в стране.

Программа получения ВНЖ Португалии при покупке недвижимости

Получение ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости является достаточно популярным среди инвесторов. Оформление золотой визы доступно после приобретения одного или нескольких объектов стоимостью от:

• 500 000 EUR (400 000 EUR для районов с низкой плотностью населения);
• 350 000 EUR (280 000 EUR для регионов с низкой плотностью населения), если недвижимость была построена более 30 лет назад или размещена в специальной реабилитационной зоне.

С 2022 года, приобретая жилые апартаменты в Лиссабоне, Порту, Алгарве и на Серебряном побережье, нельзя получить ВНЖ. Данное ограничение не касается домов и квартир, расположенных в так называемых внутренних регионах, а также на островной части государства. Изменения не распространяются на коммерческую недвижимость.

Основные требования к заявителю:

• достижение 18-летия;
• отсутствие заболеваний, которые могут угрожать безопасности населения;
• наличие действующего загранпаспорта с визой;
• отсутствие судимости в стране постоянного проживания;
• наличие официального источника дохода;
• отсутствие запрета на въезд в Португалию и всю Шенгенскую зону.

Разрешение на временное проживание действительно в течение одного года с даты выдачи, после чего его нужно продлевать. Спустя 5 лет после обретения статуса временного резидента можно претендовать на ПМЖ и гражданство Португалии.

Как получить преимущества граждан Португалии

Поскольку Португалия является участницей ЕС, не только ее граждане, но и всего Евросоюза могут рассчитывать на доступ к более выгодным предложениям (часто европейцам предлагаются дополнительные скидки), также португальские банки охотнее выдают им ипотеку. Кроме того, владельцам паспортов стран-участниц ЕС разрешено без виз посещать данное государство и находиться на его территории неограниченное время, что позволяет получить все преимущества от покупки местной недвижимости.

Выходцы из постсоветского пространства могут воспользоваться упрощенной программой оформления гражданства Евросоюза по корням и рассчитывать на привилегии, которые доступны португальцам. Практически каждый украинец, русский или белорус может подтвердить национальную связь с Румынией, Польшей или Болгарией в связи с постоянной миграцией населения и историческими изменениями границ. Соискателям не требуется знать язык, проживать в выбранной стране, отказываться от текущего гражданства, а процедура легализации занимает от 12 месяцев. Миграционные специалисты подробно проконсультируют о деталях репатриации и подберут подходящую программу исходя из конкретных обстоятельств.