Покупка недвижимости в Польше для россиян, украинцев и белорусов

Согласно подсчетам эксперта портала GetHome.pl за 2022 год почти 14,4 тысяч квартир в Польше приобрели иностранцы, что на 35 % превышает показатели предыдущего года. Популярность недвижимости в государстве стремительно растет по очевидным причинам — комфортные условия для проживания, высокие показатели экономического развития, емкий рынок труда, политическая стабильность и принадлежность страны к ключевым европейским и мировым союзам.

Приобретение недвижимости в Польше — это, прежде всего, перспективная инвестиция. В связи с постоянным ростом цен на квартиры и дома спустя небольшой промежуток времени можно продать объект и получить финансовую выгоду от сделки. Привлекательной является идея заработка на аренде. Несмотря на то, что покупка жилья в стране не является основанием для оформления ВНЖ, иностранцы активно интересуются рынком. Собственная недвижимость в Польше позволит создать благоприятные условия для проживания или получать прибыль при сдаче в аренду.

Рынок недвижимости: как найти жилье и от чего зависят цены

Иностранцы, в частности россияне, после получения специального разрешения могут покупать в Польше недвижимость любого типа — жилую, коммерческую, земельные участки. При этом действует ограничение относительно площади объекта для жизненных нужд — до 0,5 га.

Для поиска вариантов жилья можно самостоятельно изучить популярные интернет-ресурсы с предложениями от продавцов (olx.pl, otodom.pl, ongeo.pl, nieruchomosci-online.pl, gratka.pl) или воспользоваться услугами агентства, специалисты которого быстро подбирают варианты на разные запросы и решают текущие формальности.

В 2022 году, согласно исследованиям, индекс роста цен на недвижимость в Польше достиг максимума и составил 2,3 %. На стоимость объекта недвижимости влияют:

• Тип постройки.
  Вторичное жилье стоит дешевле, чем новое. Цена также зависит от материала постройки, особенностей планировки, наличия подвала, балкона и т. д.
• Местоположение.
  Цены на квартиры в столице и мегаполисах намного выше, чем в провинциальных городах и деревнях, а в пределах одного населенного пункта стоимость определяется уровнем развития инфраструктуры, наличием вблизи промышленных зон, станции метро.
• Состояние ремонта.
  Полностью укомплектованные квартиры и дома — наиболее дорогие на рынке, в то время как объекты от застройщика с черновой отделкой зачастую продаются по более доступной цене.
• Этажность.
  Наибольшим спросом пользуются объекты на среднем уровне, поэтому более дешевая недвижимость на первом или последних этажах.

Среднюю стоимость аренды или покупки жилья в разных городах Польши можно увидеть в таблице (на примере квартиры площадью в пределах 40 м²):

Особенности покупки недвижимости в Польше

Для успешного приобретения жилья на территории Польши стоит учесть законодательные требования, возможные варианты права собственности и согласно установленным нормам оформить сделку. Основные нюансы покупки недвижимости в государстве описаны ниже.

Разрешение на покупку

Иностранец из государства, не входящего в состав ЕС, ЕАЭС, при желании приобрести недвижимость на территории Польши должен запросить разрешение у министра внутренних дел. Есть исключения, при которых лицо освобождается от оформления документа:

• приобретение самостоятельных жилых (например, кухня и ванная комната), подсобных помещений, подвала, чердака, гаража;
• проживание соискателя более 5 лет в Польше на правах постоянного резидента или 2 года, будучи супругом/-ой гражданина страны;
• прием недвижимости после неудавшихся торгов в исполнительном производстве;
• наследование объекта от лица, которое не менее 5 лет числилось владельцем.

В остальных случаях иностранцу следует обратиться в уполномоченный орган с заявлением и документами, доказывающими его связь с Польшей: наличие польских корней, брак с гражданином страны, оформленный вид на жительство, осуществление коммерческой или сельскохозяйственной деятельности на территории государства. К досье следует приложить данные о заявителе и продавце, информацию об объекте, также при оформлении разрешения необходимо указать вид юридической сделки (купля-продажа, дарение), цель покупки, подтвердить наличие средств для приобретения недвижимости. При подаче запроса иностранцу необходимо уплатить гербовые сборы за:

• разрешение — 1570 PLN (350 EUR);
• обещание — 98 PLN (21 EUR);
• доверенность и выдачу сертификата — по 17 PLN (3,80 EUR);
• другие решения согласно положениям Административно-правового кодекса — 10 PLN (2,20 EUR).

Процедура рассмотрения заявки занимает около двух месяцев, а разрешение выдается на 2 года.

Право собственности

Согласно польскому законодательству, в стране существует несколько форм собственности на недвижимое имущество:

• Частная.
  Это вид владения имуществом, при котором недвижимость принадлежит конкретному владельцу. Если объект имеет более одного хозяина (например, супружеская пара), то речь идет о совместной собственности, при которой ни один из владельцев не имеет исключительного права владения, а для регулирования отношений следует использовать действующие юридические нормы и подписывать соглашения между сторонами.
• Кооперативная.
  В данном случае квартира находится во владении жилищного кооператива (ЖК), а отдельные собственники имеют ограниченные права. Например, для сдачи жилья в аренду или бессрочное пользование владельцу не потребуется одобрение органа, но, чтобы выделить квартиру под коммерцию, нужно получить разрешение от ЖК. Порядок пользования общими частями здания также определяется кооперативом. Квартиры, находящиеся в такой форме владения, можно продавать, завещать, дарить, а в случае банкротства организации право собственности преобразовывается в отдельное.
• TBS.
  Это тип жилых помещений, которые предназначены для сдачи в аренду. Постройки данного вида возводятся ассоциациями социального жилья для соискателей с небольшими доходами. TBS отличается от обычного найма тем, что лицо в обязательном порядке делает взнос, который составляет 10‒15 % от стоимости объекта. Арендная плата при этом существенно ниже обычной рыночной, а при выполнении определенных условий лицо в будущем может купить жилье в собственность.

Права и обязанности покупателя

Согласно закону, собственник недвижимости имеет право на использование частного или общего имущества согласно назначению. Финансовая прибыль от недвижимого коммерческого объекта направляется на покрытие расходов, связанных с его обслуживанием, а оставшаяся часть — на личные нужды владельцев.

Собственник обязан нести расходы, связанные с содержанием здания, соблюдать чистоту и порядок, сотрудничать с другими совладельцами для общего блага, а также по требованию правления должен разрешить доступ к помещению, если это необходимо для технического обслуживания, ремонта или устранения неисправностей в общем имуществе.

Алгоритм приобретения недвижимости

Покупка жилья или коммерческой недвижимости в Республике Польша связана с серьезными финансовыми вложениями и требует от соискателя внимательного и рационального подхода, учета законодательных норм, юридических нюансов. Основные этапы описаны ниже.

Поиск и резервирование недвижимости

Подбор недвижимости в зависимости от выбранного рынка (первичный, вторичный), предпочтений покупателя и финансовых возможностей может занять от нескольких дней до полугода. Если оптимальный объект найден, следует проверить его с юридической точки зрения — запросить информацию о земельном и ипотечном реестре через сайт Министерства юстиции. Для выполнения проверки понадобится регистрационный номер недвижимости. По данным из реестров можно узнать, кто реальный собственник объекта и есть ли другие совладельцы, нет ли обременения на квартиру, ограниченной ипотеки. Также следует получить справку из жилищно-строительного кооператива, чтобы определить наличие или отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Если покупатель убедился, что с объектом все в порядке и готов к приобретению, согласовывается и подписывается предварительный договор, вносится аванс. Таким способом за соискателем бронируется жилье. Если продавец отказывается от окончательной сделки, то первый взнос возвращается покупателю в двойном размере.

Сбор документов и подписание договора

Покупателю необходимо подготовить минимальное досье — паспорт и разрешение на покупку недвижимости от МВД. Если приобретение планируется за кредитные средства, то понадобится справка из банка о выдаче ссуды. Продавцу следует собрать большее количество документов, среди которых:

• паспорт;
• подтверждение права собственности;
• выписки из ипотечной и поземельной книг;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Далее подготавливается и подписывается договор купли-продажи. Сделку в обязательном порядке должен сопроводить и заверить нотариус. Услуги специалиста придется дополнительно оплатить (процент от стоимости квартиры), но это является гарантией юридической силы подписанного договора.

Оплата сделки покупки-продажи

В договоре о передаче прав собственности обозначается порядок оплаты сделки и устанавливается срок, в который покупатель должен перевести деньги. Рассчитаться за приобретение недвижимости можно наличными или банковским переводом. Желательно чтобы стороны сразу согласовали открытие счетов в одном банке, тогда перевод будет выполнен максимально быстро без риска его аннулирования. Для безопасности сделки можно нотариально заверить оплату согласованной цены.

Согласно статье 358 Гражданского кодекса Польши, все сделки с денежными обязательствами должны выполняться в национальной валюте. Данную информацию необходимо учесть иностранцам, которые нередко интересуются возможностью покупки жилья в долларах или даже рублях.

Регистрация права собственности

По факту сразу же после подписания договора купли-продажи право на владение имуществом передается покупателю. Но для завершения процесса требуется изменить данные о собственнике в земельно-ипотечной книге. Как правило, это входит в услуги нотариуса. После проведения самой сделки специалист инициирует внесение изменений по объекту недвижимости в соответствующих органах.

Также новому владельцу необходимо подать запрос на регистрацию в администрацию коммуны или города, что можно сделать при личном визите либо онлайн. На момент обращения в уполномоченный орган соискатель должен иметь выписку из ипотечно-поземельной книги на свое имя. Также следует уведомить о покупке квартиры жилищную ассоциацию или кооператив.

Цены на недвижимость

Основной фактор формирования стоимости жилья — город и район. В зависимости от региональной составляющей цена объекта может разниться в десятки тысяч евро. Иностранцам стоит рассмотреть наиболее популярные локации для приобретения недвижимости:

• Варшава (Средместье, Мокотув).
  Столица традиционно возглавляет рейтинг, несмотря на то что стоимость недвижимости в ней наиболее высокая по стране. Город максимально комфортный для проживания с развитой инфраструктурой, большим количеством парков, которые зачастую расположены в спальных районах.
• Вроцлав (Кшики).
  Второй город в государстве по уровню экономического развития с хорошо развитой инфраструктурой, большим количеством образовательных учреждений, достопримечательностей. Стоимость недвижимости в мегаполисе почти на уровне столичной, но главное, что жилье постоянно дорожает, а значит, вложения будут рентабельными.
• Кошалин (Рокосово).
  В уютном городе нет большого количества промышленных предприятий, а порядка 40 % площади составляют зеленые насаждения, есть много парков и лесов, благоприятная экологическая ситуация. Жилье стоит сравнительно недорого и пользуется спросом среди семей с детьми.
• Быдгощ (Верхняя терраса).
  Промышленный и торговый польский город, где за счет относительно небольшого населения, красивой природы и спокойной атмосферы комфортно проживать молодежи, семьям с детьми, пожилым людям. Стоимость жилья средняя — ниже, чем в мегаполисах, но выше, нежели в маленьких населенных пунктах.

Сравнительная таблица цен на недвижимость в наиболее популярных городах среди иностранцев:

Ипотека и кредитование

Для иностранцев в стране доступна покупка недвижимости за кредитные средства. Лица, которые на легальных основаниях пребывают в Польше и получают стабильный доход, могут претендовать на предложения государственных банков. Чтобы получить одобрение заявки на ипотеку, соискателю следует подтвердить свою финансовую благонадежность и наличие законного права проживать в республике. При анализе запроса от иностранца принимаются во внимание его прошлая кредитная история, наличие счета в польском банке, занимаемая должность, опыт работы на местном рынке труда. Если соискатель, к примеру, заключил брак с гражданином/-кой Польши, это будет дополнительным преимуществом, свидетельствующим о намерениях иностранца поселиться в стране на постоянное жительство. В целом процедура предоставления кредита и условия такие же, как и для поляков. Процентные ставки могут разниться в зависимости от банка, поэтому стоит рассмотреть разные предложения и выбрать наиболее выгодное. Средние показатели на 2023 год составляют от 8,94 до 10,03 %.

Расходы на содержание

Основные траты на содержание объекта недвижимости в Польше составляют:

• Налог на имущество.
  Это муниципальный сбор, который уплачивается раз в год, а ставки устанавливаются Министерством финансов. При этом местным управлением индивидуально принимается решение о проценте налога, поэтому он разнится в зависимости от региона. Средний показатель на жилые здания в 2023 году составил 0,82 злотых за м².
• Коммунальные платежи.
  Расходы включают плату за отопление, электричество, водоснабжение, вывоз мусора, вентиляцию. Тарифы могут разниться в зависимости от города, но средний ежемесячный платеж по стране составляет порядка 1000 PLN (220 EUR). Дополнительно оплачивается интернет — примерно 60 PLN (13 EUR).
• Содержание общих помещений.
  Жители многоквартирных домов также несут расходы на обслуживание и ремонт частей здания, которые находятся в совместном владении. Как правило, предусмотрены регулярные ежемесячные платежи по установленным тарифам. Компания, которая нанимается жильцами для обслуживания дома, предлагает ставки за м² площади, находящейся в частной собственности обитателей.

Как получить преимущества поляков при покупке недвижимости

Желающие купить недвижимость в Польше должны понимать, что посредством права собственности на объект иностранец не получает дополнительных преимуществ при оформлении резидентства или гражданства. Более того, соискателю из страны, не входящей в ЕС, нужно при оформлении разрешения на покупку доказать свою связь с государством, то есть уже иметь какой-либо правовой статус.

Согласно законодательству гражданам ЕС при покупке недвижимости в Польше не нужно запрашивать разрешение. В связи с данными обстоятельствами есть смысл рассмотреть вариант получения паспорта Евросоюза перед приобретением имущества. Благодаря наличию программ репатриации в Польше и Румынии, у граждан стран постсоветского пространства есть возможность оформить гражданство ЕС за срок от 12 месяцев. Высокая вероятность наличия соответствующих корней у россиян, белорусов, украинцев связана с переделом границ стран, входящих в СССР, и массовыми переселениями в ХХ веке. Чтобы узнать детали и выбрать оптимальный вариант иммиграции в Польшу с целью покупки недвижимости, следует записаться на консультацию к специалисту миграционного права.