Покупка недвижимости в Германии

Спрос на недвижимость в Германии со стороны иностранных покупателей в 2023 году традиционно остается высоким. Интерес вызывает покупка жилых и коммерческих объектов. На фоне наличия в стране сильного и защищенного рынка аренды даже дешевая недвижимость имеет инвестиционную привлекательность и отличается ликвидностью.

Возможность приобрести объект коммерческого назначения или купить жилье в Германии не дает покупателям-иностранцам участвовать в миграционной программе ввиду ее отсутствия. Находиться в государстве владелец любой, даже элитной недвижимости имеет право на протяжении срока действия визы или ВНЖ. Только наличие паспорта гражданина одной из стран ЕС гарантирует бессрочное пребывание и трудоустройство в Европе.

Недвижимость в Германии: плюсы и минусы покупки

Германия привлекает внимание иностранных инвесторов, включая россиян, белорусов и украинцев, которые рассматривают возможность покупки немецкой недвижимости для жизни, ведения бизнеса и получения дохода. В государстве созданы благоприятные экономические условия и предусмотрен целый ряд преимуществ для покупателей. Однако в приобретении есть и недостатки, учитывая которые снять недвижимость в ряде случаев может быть выгодней.

К числу плюсов, вызывающих интерес к приобретению недвижимости, относятся:

• стабильность на рынке, что способствует эффективному планированию размещения инвестиций;
• высокое качество строительства и соответствие техническим стандартам;
• продажа коммерческой недвижимости и жилых помещений различного класса, ориентированная на покупателей с различными возможностями;
• право на покупку, которое распространяется как на физических, так и юридических лиц;
• предоставление дополнительных преимуществ при подаче запроса на долгосрочную визу или ВНЖ, так как именно наличие недвижимой собственности в ФРГ (не аренда) служит подтверждением платежеспособности.

Среди недостатков, с которыми могут столкнуться иностранцы, желающие приобрести недвижимость в Германии, выделяются:

• высокая стоимость объектов, имеющих привлекательную ликвидность;
• многоэтапность сделки, затягивающая сроки ее заключения;
• высокая налоговая нагрузка;
• наличие специальных условий, которые касаются покупки лесных и сельхозугодий, сельской недвижимости;
• различия правил и требований покупки в зависимости от земель, что требует дополнительного изучения законодательства.

Иностранцам важно предварительно оценить плюсы и минусы совершения инвестиций в недвижимость ФРГ, чтобы выбрать наиболее рентабельный и выгодный вариант.

Как купить недвижимость в Германии нерезиденту

Покупка недвижимости в Германии со стороны иностранного гражданина требует учета нюансов, правил и требований, закрепленных в законодательстве государства. Порядок приобретения предполагает пребывание иностранца на территории ФРГ. Гражданам стран, не имеющих безвизового соглашения с Германией, необходимо предварительно получить шенгенскую или национальную визу и въехать в государство на ее основании.

По прибытии в ФРГ для заключения сделки у иностранца должны быть на руках загранпаспорт, а также документ об открытии счета в немецком банке. Финансовое учреждение в свою очередь требует от заявителя предоставления информации, подтверждающей легальность происхождения средств, предназначенных для приобретения коммерческой и жилой недвижимости.

Граждане Евросоюза имеют больше привилегий при покупке квартиры или дома на территории Германии. У иностранцев из государств постсоветского пространства есть возможность получить данный статус в срок от года без инвестирования и переездов. Чтобы узнать, какие государства ЕС предлагают гражданство на данных условиях, стоит записаться на консультацию к миграционному специалисту.

1 Этап. Подбор и резервирование

Изучить рынок недвижимости можно самостоятельно в дистанционном режиме. Продавцы размещают актуальные объявления на крупных немецких площадках ImmobilienScout24, Immowelt, Immonet, Wohnungsboerse, ImmoStreet и ряде других. Смотреть предложения удобно и на посреднических сайтах, на которых выставлены цены в рублях или иных национальных валютах.

Если покупатель запланировал покупку конкретного типа жилого или коммерческого объекта в определенном регионе, то ему может быть сложно действовать без посредников. Поиск подходящего варианта упростит сотрудничество с риелторами. В немецких агентствах недвижимости часто работают русскоговорящие сотрудники, коммуникация с которыми не будет сопряжена с неудобствами для покупателей из стран постсоветского пространства.

После выбора объекта покупатель заключает с продавцом соглашение о резервации, которое дает время для подготовки к составлению договора купли-продажи. В подписанном между сторонами документе фиксируются:

• полные данные покупателя и продавца;
• описание недвижимости, которую клиент желает приобрести, включая ее адрес и характеристики;
• основные условия сделки, такие как цена покупки, способы оплаты, сроки выполнения оговоренных условий и дата заключения договора купли-продажи;
• срок резервации, в течение которого собственник обязуется не продавать недвижимость другому покупателю;
• обязательства и ответственности каждой из сторон, включая условия расторжения соглашения и возможные санкции;
• условия и сумма авансового платежа, если он предусмотрен в резервационном соглашении.

Подтверждением намерений совершения покупки служит внесение залоговой суммы со стороны потенциального покупателя.

2 Этап. Сбор документов

Для заключения сделки иностранному покупателю недвижимости в Германии требуется банковский счет, который должен быть открыт в немецком банке. Расчет с продавцом осуществляется путем списания денег с баланса. В дальнейшем находящиеся на счету средства могут использоваться для уплаты налоговых сборов, коммунальных платежей, сопутствующих услуг.

Предварительно банк идентифицирует личность соискателя, а также оценивает уровень благонадежности клиента. Важным этапом проверки становится подтверждение легальности происхождение средств, которые будут использоваться покупателем. Мера направлена на противодействие «отмыванию» денег. Проверка занимает от 7 дней до нескольких недель.

Кроме идентификации и оценки благонадежности, для заключения сделки требуются выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений, планы здания, сведения о структуре и размерах объекта, документы о его техсостоянии и условиях использования, иные значимые данные.

3 Этап. Заключение договора

Сделка покупки недвижимости в Германии между покупателем и продавцом предусматривает присутствие нотариуса, который занимается подготовкой договора. Юрист удостоверяет подписи сторон и обеспечивает соблюдение процессуальных требований законодательства.

4 Этап. Оплата и регистрация сделки

После заключения сделки и подписания договора о покупке недвижимости в Германии нотариус предварительно фиксирует факт ее совершения соответствующей записью в поземельную книгу. Далее покупатель завершает процесс расчета по обязательствам:

• вносит остаток суммы основного платежа на счет продавца;
• уплачивает налоговый сбор за переход права собственности (3,5–6 %);
• вносит регистрационный сбор (1–1,2 %);
• оплачивает услуги нотариуса (1,5 %);
• погашает комиссию риелтора (0–7 %).

После подтверждения получения денег нотариус делает запрос о внесении финальной записи в поземельную книгу.

5 Этап. Оформление права собственности

Согласно немецкому законодательству, все сделки с недвижимостью Германии, такие как купля-продажа или дарение, должны быть зарегистрированы в соответствующем реестре. Процедура обеспечивает надлежащую защиту прав собственности и помогает избежать возможных споров в будущем. Регистрация осуществляется после подписания договора, документы о сделке предоставляются в реестр недвижимости (Grundbuch).

Цены на недвижимость в Германии

Цены на недвижимость в Германии отличаются в различных федеральных землях. В крупных городах, особенно в популярных районах, стоимость жилых и коммерческих объектов выше, чем в пригороде. Ценообразующими факторами при этом выступают тип, размер, состояние недвижимости. Например, квартиру на вторичном рынке можно купить недорого в сравнении с новым жильем в современных ЖК.

Стоит учитывать влияние спроса и предложений на рынок недвижимости, как и общей экономической ситуации. Если спрос превышает предложение, цены могут быть выше, в противном случае будет наблюдаться обратная динамика. Как купить недвижимость в Германии на выгодных условия можно узнать на консультации у миграционного специалиста.

Германия имеет федеративное устройство. Политическая карта страны представлена 16 федеральными землями, каждая из которых имеет свои особенности:

• Баден-Вюртемберг (Baden-Württemberg).
  Земля находится в юго-западной части Германии, ее центром является город Штутгарт. В регионе цены на недвижимость выше в сравнении с некоторыми другими землями Германии.
• Бавария (Bayern).
  Федеральная земля со столицей в Мюнхене расположена в южной части Германии. Бавария известна своим высоким уровнем жизни, хорошо развитой инфраструктурой, высококлассными образовательными учреждениями и доступом к различным культурным и спортивным мероприятиям. Иностранцы часто выбирают жилье в исторических городах, таких как Мюнхен, Нюрнберг и Аугсбург, а также недвижимость в сельской местности.
• Берлин.
  Столица Германии, не входит в состав какой-либо земли, является отдельным городом-государством. В городе один из наиболее динамичных рынков недвижимости в Германии, представляющей интерес для проживания и инвестирования.
• Бранденбург (Brandenburg).
  Находится вокруг Берлина, основной город — Потсдам (Potsdam). Покупка недвижимости привлекательно выглядит для тех, кто ищет сочетания спокойной жизни в пригороде столицы с доступной ценой. В последние годы в Бранденбурге активно развивается инфраструктура населенных пунктов, расширяются транспортные коммуникации и улучшается качество услуг, что делает регион еще комфортабельнее для проживания.
• Бремен.
  Город-государство расположен в северной части Германии, известен торговыми портами. Цены на недвижимость в регионе в целом стабильны, здесь меньше колебаний, чем в более крупных мегаполисах. Бремен известен своим высоким уровнем жизни и социальной устойчивостью. Город отличают хорошая инфраструктура, качество образования и медицинских услуг. Привлекательность региона повышает наличие развитой экономики и промышленности, что способствует росту стоимости недвижимости и потенциальному доходу от ее сдачи в аренду.
• Гамбург.
  Город-государство и самый крупный порт Германии. Расположенный на севере страны регион славится престижными районами, такими как Бланкенезе (Blankenese) и Альтена (Alster). К продаже предлагаются элитные дома с видом на реку Эльба или озера Альстер. Гамбург является одним из экономических центров страны с развитыми промышленностью, коммерцией и сферой услуг. Стоимость жилья в городе выше средних показателей, при этом рынок недвижимости отличается стабильностью и имеет потенциал для роста в долгосрочной перспективе.
• Гессен (Hessen).
  Федеральная земля расположена в центре Германии. Основной город, Франкфурт-на-Майне, является одним из ведущих финансовых и деловых центров Европы, что создает благоприятные условия для инвестирования в местную недвижимость. Наличие крупных компаний и высокий уровень занятости делают Гессен привлекательным местом для приобретения жилых и коммерческих объектов. Регион обладает развитой транспортной инфраструктурой, включая автомагистрали, железнодорожные и авиационные соединения, что обеспечивает легкую доступность и связь с другими районами Германии и остальных государств Европы.
• Мекленбург-Передняя Померания (Mecklenburg-Vorpommern).
  Федеральная земля с центром в городе Шверин расположена в северо-восточной части Германии. Экономика Мекленбурга-Передней Померании основана на туризме, сельском хозяйстве, морском судоходстве, машиностроении и пищевой промышленности. Рынок недвижимости характеризуется более низкими ценами по сравнению с другими регионами Германии. Например, приобретение жилья вблизи прибрежных курортов может быть интересным для отдыха и арендного бизнеса.
• Нижняя Саксония (Niedersachsen).
  Расположена в северо-западной части Германии, ее столица, город Ганновер, является крупным экономическим и культурным центром региона. На территории федеральной земли построены крупные промышленные компании Volkswagen, Continental и TUI, предлагающие широкий спектр рабочих мест и экономических возможностей. Данный факт может стать привлекательным фактором для покупателей недвижимости, ищущих стабильность и возможности для карьерного роста. В Нижней Саксонии находятся несколько престижных вузов и исследовательских центров, включая Университет Геттингена и Технический университет Брауншвейга, что привлекает студентов и академических работников, способствует инновационной и научной деятельности.
• Северный Рейн-Вестфалия (Nordrhein-Westfalen).
  Земля с центром в Кельне расположена в западной части Германии и является самым населенным округом государства. Среди крупных городов земли выделяются Дюссельдорф, Дортмунд и Эссен, которые славятся своим деловым и промышленным потенциалом. Регион предлагает широкий спектр рабочих мест, возможностей для бизнеса, ведения научных исследований.
• Рейнланд-Пфальц (Rheinland-Pfalz).
  Федеральная земля с центром в городе Майнц известна своей развитой инфраструктурой и прекрасной природой, располагающей к отдыху и туризму. Регион расположен рядом с Францией, Люксембургом и Бельгией, что обеспечивает легкую доступность к данным европейским странам. Данное сочетание может быть привлекательным для путешественников и тех, кого интересует поддержка международных связей.
• Саарланд (Saarland).
  Земля находится на юго-западе Германии, граничит с Францией и Люксембургом, что обеспечивает доступ к международным бизнес-центрам и возможностям для работы и развлечений. Столица, город Саарбрюккен, имеет высокий промышленный и культурный потенциал, что создает благоприятные условия для предпринимателей, работников и инвесторов.
• Саксония (Sachsen).
  Земля со столицей в Дрездене, расположенная в восточной части Германии, является одним из наиболее экономически развитых регионов. Присутствие крупных промышленных предприятий и инновационных компаний создает благоприятные условия для развития бизнеса и увеличения числа рабочих мест. Деятельность престижных вузов и исследовательских институтов, таких как Технический университет Дрездена и Лейпцигский университет, вызывают интерес к недвижимости со стороны студентов и академических работников.
• Саксония-Анхальт (Sachsen-Anhalt).
  Федеральная земля с центром в городе Магдебург расположена в северной части Германии. Недвижимость в регионе отличается разнообразием и относительной ценовой доступностью. В числе преимуществ, привлекающих покупателей и инвесторов, выделяются близость к большим городам, таким как Берлин, Лейпциг и Ганновер, что расширяет возможности для работы, учебы и развлечений. Наличие развитой инфраструктуры, включая хорошие транспортные связи, школы, университеты, медицинские учреждения и магазины, обеспечивает удобство в повседневной жизни населения.
• Шлезвиг-Гольштейн (Schleswig-Holstein).
  Шлезвиг-Гольштейн расположен на севере Германии, имеет выход к Балтийскому и Северному морям и является одним из регионов с высоким уровнем качества жизни. Природные условия делают населенные пункты земли привлекательными для отдыха, туризма, развития бизнеса, что в свою очередь увеличивает ценность недвижимости и повышает интерес иностранцев к приобретению инвестиционных и жилых объектов.
• Тюрингия (Thüringen).
  Федеральная земля Тюрингия со столицей в городе Эрфурт расположена в центральной части Германии. Покупка недвижимости в регионе является выгодной инвестицией ввиду ценовой привлекательности, наличия потенциала для экономического развития и привлечения новых бизнесов. Некоторые города Тюрингии, такие как Эрфурт и Йена, являются центрами высоких и биотехнологий, а также исследований, что привлекает новых жителей и создает спрос на аренду жилья.

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости разнится в зависимости от региона. Таблица отражает ценовую тенденцию на 2023 год.

Ипотека и кредитование

Иностранцы, как и многие местные покупатели недвижимости в Германии, имеют право взять жилье в кредит, используя ипотечные программы кредитования, которые предлагаются немецкими банками. В число коммерческих финансовых организаций, работающих с иммигрантами, входят Postbank, Commerzbank, Postbank и ряд других. Интересные кредитные решения предлагает клиентам государственный банк Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), выдавая ссуды в размере до 100 000 EUR по ставке в 3,9 % годовых.

Условия кредитования, которыми могут воспользоваться иностранные покупатели, будут иметь некоторые отличия в различных финучреждениях. При этом требования к заемщикам имеют определенные сходства:

• наличие собственного капитала на погашение 30–50 % стоимости жилья;
• стоимость объекта не ниже 50 000 EUR;
• наличие постоянного подтвержденного источника доходов;
• доказательство юридической чистоты объекта.

Налоги и расходы на содержание

Иностранцы, покупающие недвижимость в Германии, обязательно платят налоги в соответствии с требованиями закона. В перечень сборов входят:

• Grundsteuer (налог на недвижимость).
  Ставка и методика расчета определяется муниципалитетом, в котором находится недвижимость. В большинстве регионов используется расчетный коэффициент 0.35 % от оценочной стоимости.
• Grunderwerbsteuer (налог на переход права собственности).
  Уплачивается при покупке недвижимости. Ставка определяется региональными властями и может различаться в разных федеральных землях Германии, составляя от 3,5 до 6,5 %. Налог не взимается в случае приобретения дешевой недвижимости стоимостью до 2500 EUR, а также при совершении сделки между близкими родственниками и бывшими супругами.
• Einkommensteuer (налог на доходы).
  Взимается с собственника доходной недвижимости. Ставки и правила расчета могут различаться в зависимости от конкретных обстоятельств и налогового резидентства. Прогрессивная ставка предусматривает сбор от 14 до 47 %.

Отправка налоговой декларации осуществляется через систему Elster, доступ к которой открывается после предварительной регистрации.

Как получить доступ возможностям граждан Германии

Граждане стран Европейского союза пользуются преимуществами при покупке недвижимости в Германии. Свобода передвижения и равные с немцами условия доступа к рынку недвижимости позволяют приобретать дома, квартиры или иные объекты без дополнительных разрешений. Наличие паспорта страны ЕС обеспечивает финансовые преимущества при покупке, например возможность оформить ипотеку или кредит на более выгодных условиях. Граждане Евросоюза пользуются защитой прав потребителей, предоставляемой европейским законодательством, которая предусматривает право на получение информации о недвижимости, отмену сделки в течение определенного периода времени после заключения договора и компенсацию в случае недобросовестных практик или недостатков недвижимости.

Граждане государств постсоветского пространства могут получить паспорт ЕС в ускоренном режиме по одной из программ репатриации в Румынию, Болгарию или Польшу. Для доступа к участию достаточно доказать наличие исторических связей и корней с указанными территориями. Тот факт, что СССР вел активную политику переселения, открывает возможность для участия в программах многим соискателям, которые в итоге могут воспользоваться правом быстрого получения документа по упрощенной процедуре без проживания и сдачи языкового экзамена. Предварительная консультация со специалистом поможет оценить шансы и, не откладывая, начать процедуру подачи документов на получение паспорта ЕС.