Покупка недвижимости в Турции

Покупка недвижимости в Турции — это возможность для граждан России и других стран за вложение имеющихся финансов получить временный вид на жительство и впоследствии гражданство. Способ легализации через приобретение дома, квартиры или другого объекта востребован у иностранцев, потому что так оформить резидентство можно относительно недорого.

Спрос на недвижимость в Турции есть постоянно, поскольку инвестиции окупаются: цены на разные виды жилья растут с каждым годом, а количество желающих отдохнуть на берегу моря не уменьшается.

Преимущества покупки недвижимости в Турции

Существуют несколько причин, по которым иностранные лица стремятся стать собственниками недвижимости в Турции:

• Инвестиционная привлекательность.
  Цены на приобретение и аренду недвижимости постоянно увеличиваются. Многие стремятся приехать в Турцию на отдых и ПМЖ, поэтому спрос на жилье не падает.
• Возможность иммиграции.
  Иностранец вправе получить вид на жительство или гражданство Турции при покупке недвижимости по упрощенной программе (при инвестициях от 366 764 EUR).
• Доступные цены.
  Стоимость покупки жилья остается достаточно невысокой по сравнению с ценой аналогичных объектов в странах ЕС.
• Простота оформления.
  Нет необходимости получать специальное разрешение или ждать одобрения кандидатуры инвестора, чтобы купить недвижимость в Турции.
• Хорошая инфраструктура.
  Государство расположено одновременно и в Европе, и в Азии, поэтому отсюда легко добираться в любую точку мира и обратно.
• Низкие налоги.
  Госпошлина при оформлении сделки купли-продажи составляет всего 4 %. Дополнительно к низкой ставке покупатель освобождается от уплаты налога на недвижимость в Турции на первые 4 года владения.
• Туристическая привлекательность.
  В Турцию ежегодно приезжают тысячи путешественников, чтобы провести отпуск у моря и посмотреть достопримечательности.

Рынок недвижимости в Турции

Сектор недвижимости Турции активно развивается, в 2023 году страна находится на втором месте в мире по объемам строительства различных объектов. Отрасль внедряет современные экологические стандарты, ориентирована на снижение выбросов углерода и производство возобновляемой энергии. Благодаря льготам для иностранцев (возможности получения ВНЖ и гражданства) спрос на жилье среди покупателей данной категории демонстрирует стабильный рост. За период 2013–2021 гг. выходцами из-за рубежа куплено 301 160 домов в Турции. В 2022 году продажи жилья нерезидентам выросли на 15,2 % по сравнению с предыдущим отчетным периодом, общее количество сделок составило 67 490. При этом каждая четвертая единица была приобретена гражданином РФ. Продажи россиянам выросли на 203 % по сравнению с 2021 годом, общее количество купленных ими домов составило 16 312. Украинцы в 2022 приобрели в Турции 2 574 жилых объекта ― на 106,6 % больше, чем в предыдущем отчетном периоде. В 2022 году доля нерезидентов в общем объеме продаж недвижимости составила 4,5 %.

На первой позиции по популярности среди инвесторов из зарубежных стран находился Стамбул (24 953 единицы), на второй ― Анталия (21 860), на третьей ― Мерсин (4 316). В феврале 2023 года иностранцы приобрели 3 350 единиц жилья в Турции. Наиболее популярным регионом среди нерезидентов в указанном периоде стала Анталия (1 261), далее — Стамбул (1 133) и Мерсин (225). Граждане РФ в феврале 2023 года заключили 1 183 сделки с объектами турецкой недвижимости, на втором месте Иран (446), далее следуют Ирак (173), Украина (142) и Казахстан (133).

Типы недвижимого имущества в Турции

В Турции виды недвижимости классифицируют, ориентируясь на их расположение и преимущества:

• Daire — квартира.
  Самый востребованный тип жилья в стране. Квартиры располагаются в стандартных многоэтажных домах, построенных несколько десятилетий назад. Такие объекты относятся к недорогой недвижимости эконом-класса. Конфигурация квартир в Турции отличается: здесь указывают количество спален и общих комнат. Например, пометка «0+1» используется для обозначения студии, «2+1» — помещения с двумя спальнями и одной гостиной.
• Residence — апартаменты.
  Так в Турции называют одно- и двухэтажные квартиры люкс-класса, которые располагаются в элитных комплексах. В апартаментах сделан современный стильный ремонт, есть подогрев полов или газовое отопление, кондиционер и встроенная бытовая техника. На территории комплекса подразумевается наличие подземной парковки, бассейна, спортивного зала. За порядком следят охранник и консьерж.
• Mustakil Ev — отдельно стоящий дом.
  К этой категории относятся как старые постройки с участком земли в собственности, так и более современные, что располагаются на территории жилого комплекса. Дома на продажу можно найти в черте города и за ее пределами.
• Villa — вилла.
  Элитный вариант отдельно стоящей постройки. Если в объявлении на продажу использовано слово «вилла», то покупатель может рассчитывать, что увидит жилье премиум-класса. В данную категорию недвижимости входят дома на одного и нескольких (таунхаус) хозяев с отдельными участками земли или являющиеся частью жилого комплекса. На прилегающей территории, как правило, есть бассейн и другие удобства.
• Ciftik Evi — ферма.
  В Турции так называют и простые постройки в маленьких деревнях, и элитные загородные особняки с огромной территорией. Большой и ухоженный участок земли — главная характеристика, по которой можно отличить ферму от виллы или отдельно стоящего дома. Данная недвижимость считается престижной и позволить себе иметь такую может не каждый гражданин Турции.
• Kosk/Konak — особняк.
  Один из самых дорогих типов жилья в стране. В большинстве случаев так называют элитные постройки в престижных и исторических районах. У особняка всегда есть участок земли, но его размер может быть небольшим, если объект расположен в черте города.
• Yali — особняк с видом на море.
  Элитные дома с участком, из окон которых видно пляж. Как правило, данная недвижимость строится на первой береговой линии или очень близко к ней.
• Yali Dairesi — апартаменты с видом на море.
  Элитные квартиры, которые находятся в жилых комплексах на первой линии в самых престижных районах страны. Такая недвижимость всегда востребована и стоит дорого.
• Yazlik — дача.
  Квартиры и дома в туристических районах страны, которые турки и иммигранты используют, чтобы отдохнуть от жизни в мегаполисе. В данную категорию, как правило, входит недвижимость из недорогого и среднего сегментов.
• Prefabrik Ev — каркасные дома.
  Сборные жилые постройки, предназначенные для размещения на собственных или арендованных участках. Подобные дома используются на тех территориях, где не разрешается капитальная застройка. Стоят такие объекты недорого, устанавливаются быстро.
• Kooperatif — кооператив.
  Подразумевает долевое участие в строительстве недвижимости. Как правило, возведение кооперативов спонсируется гражданами, которые хотят получить жилье по минимальной цене с оплатой в рассрочку. Сторонний покупатель может приобрести долю в проекте или конкретную часть постройки, например квартиру, дом или виллу.

Выбирая недорогую недвижимость в Турции, владельцу следует понимать, с какой целью он будет ее использовать в дальнейшем. Если иностранец планирует проживать в стране на постоянной основе, лучше отдать предпочтение комфортным апартаментам, таунхаусу, вилле. Хорошим вложением может стать особняк или элитная квартира с видом на море — такой объект в будущем при необходимости будет легче продать.

Поиск недвижимости в Турции

Найти дом в Турции или другое недвижимое имущество иностранец может самостоятельно, изучив местные сайты и отзывы других иммигрантов, или с помощью риелтора. В большинстве случаев дома, квартиры и другую недвижимость для иностранцев в Турции подбирают риелторы. Сотрудничество со специалистами позволяет снизить риск неликвидности покупки и избежать задержек при переоформлении объекта. Чтобы приобрести дешевую недвижимость напрямую у застройщика или на вторичном рынке, необходимы знание местного языка, возможность ездить на просмотры, а также умение замечать не только плюсы, но и минусы предлагаемого жилья. Если покупатель не говорит на турецком, ему потребуется переводчик, который будет сопровождать при осмотрах квартир или домов.

Алгоритм покупки квартиры или дома в Турции

Процесс приобретения недвижимости в Турции состоит из нескольких основных этапов:

1. Заключение предварительного договора-обещания.
   Согласно действующему законодательству Турции, инвестор и владелец имущества могут в присутствии нотариуса заключить договор обещания купли-продажи, в котором зафиксируют условия будущей сделки. Документ имеет юридическую силу, поэтому отказаться от исполнения обязательств без последствий не выйдет.
2. Подготовка документов и открытие банковского счета.
   Регистрировать счет в банке необязательно, но некоторые продавцы предпочитают получать внутренние переводы в лирах, а не в рублях. Для открытия депозита необходим местный ИНН, который выдают по запросу иностранца в налоговой службе. Для приобретения недвижимости в Турции иностранцу потребуются следующие документы: удостоверение личности (заграничный паспорт), доверенность (в случае, если интересы покупателя представляет другой человек или компания), 2 цветные фотографии размером 30 × 40 мм, регистрация пребывания (необходима для получения налогового номера), отчет об оценке недвижимости, справка о размере налога, подтверждение уплаты госпошлины, страховка от землетрясений.
3. Бронирование и проверка объекта.
   В Турции существуют некоторые ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, поэтому покупателю следует удостовериться, что нет препятствующих продаже обстоятельств, а жилье не заложено, не входит в перечень военных объектов, не попадает под ограничения права собственности.
   Для получения информации об объекте следует подавать запрос в Управление земельного кадастра.
4. Составление договора купли-продажи.
   В Турции договор купли-продажи признается официально только в том случае, если он был зарегистрирован в Управлении земельного кадастра по месту фактического нахождения недвижимости. Как правило, необходимый пакет документов подготавливает риелтор. На регистрацию сделки требуется несколько дней, но срок может увеличиваться, когда есть много желающих на заключение контрактов.
5. Оформление права собственности.
   Если нет препятствий для продажи недвижимости, иностранцу будет назначена встреча в Управлении земельного кадастра Турции, во время которой он получит Свидетельство на право собственности (TAPU). С момента приобретения документа покупатель является законным владельцем недвижимого имущества и может распоряжаться ей в полном объеме. Также иностранцу следует переоформить на себя договоры с коммунальными службами.

Цены на турецкую недвижимость

Стоимость недвижимости в Турции зависит от ее месторасположения. Объекты, которые находятся в непосредственной близости к курортным зонам, центрам крупных городов, оцениваются выше, чем те, что были построены в пригороде или на окраинах.

Покупателю следует подготовить деньги не только для покупки недвижимости в Турции, но также для уплаты сопутствующих услуг, налогов и госпошлин.

Иностранцы могут воспользоваться предложениями банков Турции и приобрести недвижимость в ипотеку на выгодных для себя условиях. Размер процентной ставки, как правило, рассчитывается индивидуально для каждого клиента и зависит от стоимости имущества, доходов заявителя, а также планируемых сроков погашения ссуды. Наиболее комфортный вариант для многих инвесторов — обратиться за консультацией в несколько разных банков и изучить все доступные предложения, прежде чем выбрать оптимальное.

Права и обязанности иностранных покупателей

Любому заграничному инвестору, который хочет приобрести недвижимость в Турции, следует узнать, имеет ли он такое право, обратившись в турецкое дипломатическое представительство, расположенное на территории его родной страны. Если никаких препятствий нет, то иностранный гражданин может покупать жилые и коммерческие объекты при условии, что они:

• не превышают 30 га площади (разрешение для собственности на одного человека);
• не входят в состав охранной зоны;
• занимают не больше 10 % площади района, в котором находятся.

Покупатель обязан:

• запросить подтверждение из Земельного кадастра об отсутствии обстоятельств, препятствующих заключению сделки (например, объект не заложен, на него не наложен арест);
• получить разрешение от военных властей, подтверждающее, что выбранная недвижимость находится вне пределов охранной зоны;
• оформить договор купли-продажи официально, зарегистрировав его в органах Земельного кадастра (в ином случае сделку могут признать недействительной);
• обратиться в государственное правление для разработки проекта строения в течение двух лет, если на приобретенном земельном участке нет готового здания.

В случае возникновения разногласий между сторонами в процессе заключения сделки или после ее завершения покупатель вправе подать иск в турецкий суд.

ВНЖ Турции при покупке недвижимости

ВНЖ в Турции при покупке недвижимости иностранцы могут получить в том случае, если объект является жилым фондом и используется по назначению. Если квартира (дом) считается совместной собственностью нескольких членов семьи, то каждый из владельцев вправе претендовать на статус временного резидента. В апреле 2023 года граничная стоимость недвижимости в мегаполисах составляет не менее 68 419 EUR, в небольших городах — от 45 613 EUR. Дополнительно кандидатам необходимо доказать, что у них:

• имеется место для проживания, соответствующее нормам безопасности и здоровья, а также стабильный доход;
• нет непогашенных судимостей в родной стране или действующего запрета на въезд и проживание в Турции.

Заявка на ВНЖ оформляется онлайн, также следует загрузить в систему скан-копии следующих документов:

• загранпаспорта;
• 4 биометрических фотографий;
• подтверждения достаточного и регулярного дохода на время пребывания;
• чека об уплате госпошлины;
• свидетельства о праве собственности на недвижимость;
• медицинской страховки.

Вид на жительство предоставляется иностранцу сроком до 2 лет, в дальнейшем его необходимо продлевать. Прожив в стране 5 лет, иммигрант получает право оформить гражданство и местный паспорт.

Популярные регионы покупки жилья иностранцами: преимущества и недостатки

Прежде чем приобрести недвижимости в Турции, следует изучить плюсы и минусы каждого из регионов страны. Цены на жилые объекты формируются исходя из их близости к туристическим достопримечательностям и морскому побережью, крупной инфраструктуре и транспортной развязке. Разница стоимости квартир в разных районах одного города может составлять 5‒10 000 EUR. Ниже в статье представлены самые популярные регионы и актуальные цены недвижимости в них на апрель 2023 года.

Стамбул

Европейская часть города отличается развитой инфраструктурой: здесь множество торговых центров, детских садов, сервисных центров, университетов, современных жилых комплексов с роскошными апартаментами. Основной минус проживания в этом районе — наличие огромного количества транспорта на дорогах, из-за которого возникают пробки и растет уровень шума. В азиатской части Стамбула расположено множество исторических достопримечательностей, туристических и зеленых зон. Данный район характеризуется спокойной атмосферой и чистотой воздуха.

Благодаря хорошему расположению и инвестиционной окупаемости недвижимость в Стамбуле приобретают часто. Минимальные цены на квартиры составляют 40 000 EUR, на виллы — 90 000 EUR. Если инвестор хочет сэкономить, ему лучше приобрести жилье на этапе строительства.

Лучшими районами для в Стамбуле считаются Кадыкей, Бейоглу, Сарыер, Фатих, Аташехир, Ускюдар, Бешикташ. Оптимальные локации Стамбула для инвестиций в жилую недвижимость:

Анталия

Прибрежный город, в котором находится один из самых популярных среди туристов курортов. Многие русскоговорящие иностранцы выбирают для иммиграции именно Анталию, поскольку хотят круглый год проживать возле моря, не отказываясь от удобств мегаполиса. В городе хорошо развита инфраструктура, здесь есть все необходимое: современные учебные заведения, больницы, торговые и развлекательные центры, аэропорт. Рабочих мест в Анталии достаточно, чтобы иммигранты могли реализоваться в профессиональной сфере.

Цены на жилье зависят от выбранного района: самое дорогое расположено в приморских, эконом-варианты — в пригородных. Чтобы купить небольшую квартиру возле моря, необходимо около 60 000 EUR, таунхаус — от 130 000 EUR. Если отъехать в сторону на 7‒10 километров, стоимость недвижимости упадет примерно на 40 %.

Лучшие районы для инвестиций в Анталье ― Аланья, Каш, Кемер, Манавгат, Газипаша, Гюндогмуш, Коньялты, Эльмалы. К преимуществам данного курортного региона относятся высокий уровень безопасности, а также более низкая стоимость объектов недвижимости по сравнению с другими туристическими зонами как на европейском, так и на других континентах.

Анкара

В столице Турции минимальная стоимость квартиры составляет около 50 000 EUR, виллы — 175 000 EUR. Уровень цен обусловлен близостью к государственным и образовательным центрам, развитой инфраструктурой сетей связи и транспорта, наличием благоустроенных парков, детских площадок, развлекательных и торговых заведений, наличием метро и аэропорта.

Главные минусы Анкары в том, что у города нет выхода к морю или другому водоему. В метрополитене также высокий уровень шума и постоянные пробки на дорогах.

Бурса

Этот город привлекает инвесторов своим расположением вдоль берега Мраморного моря и близостью к Стамбулу (154,6 км). В Бурсе есть все необходимое для повседневной жизни: больницы, детсады, школы, торговые центры, детские и спортивные площадки, офисы и торговые центры, благоустроенные зеленые зоны и комфортабельные пляжи. Туристов привлекают архитектурные памятки и исторические достопримечательности.

Трехкомнатная квартира в Бурсе обойдется инвестору примерно в 65 000 EUR, а вилла эконом-класса — около 148 000 EUR. Если покупатель хочет приобрести дом с современным ремонтом и техникой, следует рассчитывать на сумму не меньше 400 000 EUR.

Коджаэли

Этот город имеет выходы к Черному и Мраморному морю, а также граничит со Стамбулом. Коджаэли отличается чистотой воздуха, красивой природой и множеством зон отдыха. Летом сюда приезжают сотни туристов, чтобы провести отпуск на пляже. Также в городе много промышленных объектов и офисов, что дает возможность трудоустроиться в местную компанию.

Минимальная стоимость квартиры в современном жилом центре у моря — около 84 000 EUR. Для покупки элитной виллы инвестору потребуется не меньше 700 000 EUR.

Трабзон

Город находится в восточной части побережья Черного моря. Здесь есть порт, множество пляжей разного уровня комфортабельности, вид на зеленые горы и мягкий климат. В Трабзоне каждый может обустроить свою повседневную жизнь. В каком бы районе города ни поселился иностранец, благодаря транспортной развязке он доберется в центр, где расположены больницы, образовательные центры, рынки и развлекательные заведения.

Квартира в удобном жилом комплексе на окраине города обойдется покупателю минимум в 51 000 EUR. Ферму в Трабзоне можно приобрести за 124 000 EUR, а на комфортабельную виллу в непосредственной близости к морю потребуется около 500 000 EUR.

Алания

Этот город — один из туристических центров Турции, который привлекает инвесторов наличием песчаных пляжей и аутентичной природой. Алания граничит с побережьем Средиземного моря с трех сторон. В городе также расположена крупная историческая достопримечательность — замок Сельджуков, который был построен в 13-м веке. В сезон сюда приезжает множество туристов, что позволяет владельцам квартир и домов зарабатывать на аренде недвижимости.

Студия на окраине города стоит около 53 000 EUR, двухкомнатная квартира в жилом центре с бассейном и видом на море обойдется в 62 000 EUR. Скромное бунгало в горах можно приобрести за 55 000 EUR, для покупки дома в спальном районе достаточно суммы в 90 000 EUR, виллы на берегу моря — 110 000 EUR.

Мерсин

Этот город на Средиземноморском побережье защищен горами от холодных ветров. Климат здесь теплый, летом преобладают солнечные дни. В Мерсин приезжают, чтобы отдохнуть от метрополитена и насладиться чистым воздухом, морем. В городе есть университет, порт, туристические достопримечательности, больница, рынки и другие необходимые для жизни заведения.

Апартаменты площадью в 75 м² в 150 м от моря, расположенные в жилом комплексе с хорошей инфраструктурой, обойдутся покупателю примерно в 150 000 EUR. Цены на отдельно стоящие виллы в 30 минутах от пляжа составляют около 180 000 EUR.

Выгоднее всего иммигранту приобретать недвижимость в крупных городах, таких как Стамбул, Анталия, Анкара. Жилье в данных мегаполисах имеет несколько преимуществ:

• разнообразный выбор объектов для покупки на любой вкус и бюджет;
• наличие необходимой для комфортной жизни инфраструктуры;
• близость к аэропорту и туристическим объектам/курортной зоне;
• наличие русскоговорящей диаспоры в пределах города.

Стоимость недвижимости в крупном городе, как правило, на 10‒20 % выше, чем в небольшом, но цена оправдывается возможностями, которые получает иммигрант. В будущем он может продать собственность значительно дороже или сдать в аренду. Спрос на жилье в мегаполисах стабильно растет из года в год.