Покупка недвижимости в Греции

Недвижимость в Греции — это широкий выбор жилых и нежилых объектов разных уровней комфорта, доступных для приобретения местными гражданами и иностранцами. Как правило, покупка дома или квартиры продиктована желанием переехать в данную страну или выгодно вложить имеющиеся денежные средства, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи объекта в аренду или его перепродажи. Заключать сделки купли-продажи могут как физические, так и юридические лица.

ВНЖ в Греции при покупке недвижимости местные власти предоставляют иностранным гражданам, которые приобрели объекты стоимостью не менее 250 000 EUR. Получить 5-летний вид на жительство вместе с собственником могут его близкие члены семьи. Для сохранения ВНЖ проживать в Греческой Республике постоянно необязательно, главное — оставаться владельцем объекта. Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, следует изучить местный рынок жилья и рассчитать, какой бюджет потребуется для всех расходов, связанных с оформлением права собственности и получением статуса временного резидента.

Преимущества недвижимости в Греции

Покупка недвижимости в Греции привлекает иностранцев по нескольким причинам:

• Низкая стоимость жилья и быстрая окупаемость

  Приобретенную недвижимость можно использовать в личных целях. Также власти разрешают иностранцам сдавать собственность в аренду туристам, которых в сезон в стране достаточно много.

• Простота процедуры приобретения

  Власти Греции не накладывают на иностранцев ограничения на сумму покупки и не требуют наличия ВНЖ. Заключать сделки купли-продажи недвижимости могут как физические, так и юридические лица.

• Возможность получить годовую шенгенскую визу или греческий ВНЖ

  Приобретение жилья в стране позволяет оформить разрешение для путешествий по странам Шенгенской зоны на 90 дней в рамках 6 месяцев основному владельцу и членам его семьи (супругу/-е и несовершеннолетним детям). Если иностранец вкладывает в недвижимость от 250 000 EUR, он может получить местный ВНЖ.

Необязательно тратить сотни тысяч евро, чтобы иметь возможность жить в Греции и путешествовать по странам Европейского Союза. Владельцы паспорта любого государства ЕС вправе свободно проживать и работать в республике. Оформить европейское гражданство в можно в срок от 12 месяцев без крупных капиталовложений. Условия подготовки к процедуре и особенности ее прохождения иммиграционный специалист расскажет во время консультации.

Алгоритм покупки недвижимости в Греции

В Греции процедура покупки недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Выбор объекта.
2. Получение местного ИНН.
3. Внесение задатка.
4. Подписание договора и перевод суммы в полном объеме.
5. Уплата налогов.
6. Регистрация права собственности.

Раньше в обязательном порядке в процессе приобретения жилья участвовал и местный юрист, и нотариус. В 2024 году сделка считается действительной, если договор был подписан только в присутствии нотариуса. Пользоваться ли услугами других специалистов (например, риелтора), покупатель выбирает самостоятельно.

Выбор объекта

Поиск недвижимости на территории Греции иностранец может осуществлять самостоятельно, изучая тематические сайты с объявлениями (sek.gr, spitogatos.gr), или обратиться за помощью в риелторское агентство. Если заявитель не говорит по-гречески, сотрудничество со специалистом поможет быстрее найти подходящую недвижимость и избежать аферистов. При выборе объекта в первую очередь следует определиться, с какой целью он будет использоваться.

Недвижимость на береговой линии, в таких городах, как Ираклион, Родос, стоит дороже, но она быстрее окупается в случае сдачи в аренду и пользуется высоким спросом у туристов. Иностранцы, которые переезжают на ПМЖ в Грецию, как правило, приобретают квартиры в спокойных регионах с развитой инфраструктурой, например в Ларисе, Салониках.

Оформление АФМ

Получение АФМ (греческого ИНН) необходимо для осуществления расчетных операций во время заключения сделки при покупке недвижимости. Получить АФМ иностранец может в местной налоговой службе (обращаться следует в подразделение, расположенное в том же регионе, где и объект покупки). Выдают ИНН бесплатно и в тот же день. При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой или другое доказательство того, что в Греции заявитель находится легально.

Внесение задатка

Определившись с конкретной недвижимостью, иностранцу следует связаться с продавцом в Греции и забронировать объект. Как правило, размер задатка составляет около 10 % от стоимости жилья.

Проверка объекта недвижимости

Проверка в кадастровом реестре Греции на наличие задолженностей по выбранной для приобретения недвижимости необходима, чтобы удостовериться в том, что:

• продавец действительно является полноправным и единственным владельцем объекта;
• недвижимость не заложена в банк;
• жилье не является объектом судебного разбирательства;
• все госпошлины за владение объектом продавцом уплачены.

Для инициации проверки покупателю потребуется запросить у продавца копию документа, удостоверяющего право собственности. Только убедившись в наличии всех необходимых документов на недвижимость у владельца можно переходить к оформлению сделки.

Составление и подписание договора

Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции проходит только в присутствии местного нотариуса, в ином случае сделка считается недействительной. Документы представитель власти составляет на греческом. По желанию покупателя договор присяжный переводчик переведет на его родной язык и заверит по всем правилам.

В установленные сроки покупатель осуществляет перевод денег в размере оставшейся стоимости на счет продавца (передает наличные средства), после чего ему отдают ключи от объекта сделки. Нотариус является официальным представителем государства и гарантом выполнения обязательств, прописанных в документе для каждого из участников сделки, поэтому при возникновении спорных ситуаций стоит обращаться к нему.

Уплата налогов

Налог на переоформление права собственности и другие расходы, связанные с приобретением греческой недвижимости (например, 0,6 % от цены жилья за осуществление сделки), покупатель оплачивает самостоятельно и на сделку приносит чек (квитанцию). При продаже объекта владельцу налог платить не требуется.

Регистрация права собственности

Договор купли-продажи недвижимости следует подать для регистрации в кадастровом реестре. Право собственности за новым владельцем признается с момента оформления запроса. Выдача сертификата, подтверждающего данный факт, занимает у палаты около месяца.

Сколько стоит жилье в Греции

Недвижимость в Греции, как правило, привлекает многих иностранцев своей ценой. Студия в Афинах размером в 25 м² стоит в 2024 году 55 000 EUR. В Салониках за ту же сумму можно приобрести квартиру на 42 м². Для получения прав собственности на дом площадью около 70 м² в столице государства следует подготовить минимум 127 000 EUR, а для виллы на берегу моря — от 1 720 000 EUR. Стоимость недвижимости в каждом регионе следует изучать отдельно, ориентируясь на то, для каких целей в дальнейшем она будет использоваться.

Цены на недвижимость в разных городах

Перед тем как купить недвижимость в Греции, следует обратить внимание на стоимость объектов, которая зависит от их места расположения и давности постройки. Чем дальше жилье находится от береговой линии и инфраструктуры, тем ниже его цена. В то же время современные виллы и квартиры в новостройках стоят дороже, чем аналогичные объекты, расположенные в старых строениях. Как правило, иностранцы, выбирая недвижимость в Греции, предпочитают:

• Афины

  Столица Греции привлекает иностранцев развитой инфраструктурой и возможностями трудоустройства. Афины являются экономическим центром государства, на их территории располагаются региональные центры различных международных компаний, например Ubitech, Hypertech, Keystone Project. До моря от города около 30 минут езды на автомобиле, а до ближайшего аэропорта — примерно час. Минимальная цена за 1 м² в Афинах — 1 765 EUR.

• Салоники

  Один из крупнейших городов Греции, который известен благодаря активной культурной и экономической жизни. Проживать в Салониках, как правило, предпочитают иностранцы с детьми. На территории города расположены различные международные школы и университеты. Салоники находятся на берегу моря, откуда можно на пароме добраться практически в любую точку Греции. Дорога до ближайшего аэропорта на автомобиле занимает около 25 минут.  Цена за 1 м² в Салониках начинается от 1 306 EUR.

• Крит

  На острове расположены 4 крупных города (Ираклион, Ретимно, Ханья и Агиос Николас) с развитой инфраструктурой: паромным сообщением, шоссе и международным аэропортом. Рынок недвижимости представлен как элитным жильем в современных комплексах курортных зон, так и старинными вилами. Недорого приобрести объект можно в небольших деревнях, однако потребуется автомобиль, чтобы ездить в ближайший город за продуктами, лекарствами или медицинским обслуживанием. Стоимость 1 м² на острове оценивается в 1 858 EUR.

• Халкидики

  Полуостров считается одним из наиболее популярных курортов в Греции, куда в сезон приезжают более 6 000 000 туристов. Халкидики состоит из трех регионов. Полуостров Кассандра — это сосредоточение ночных клубов, кафе и ресторанов. Полуостров Ситония отличается множественными уединенными бухтами и песчаными пляжами, что подойдет для семейного проживания и пенсионеров. Цена на недвижимость в городе — от 1 300 EUR/м².

• Санторини

  В сезон на острове отдыхают множество туристов, что провоцирует повышение цен на аренду вил и апартаментов. Зимой жизнь в местных населенных пунктах замирает. Большая часть экономики острова зависит от приезжих. Работа для местных преимущественно сезонная, бизнес также ориентирован на туристов. Недвижимость у моря на Санторини, как правило, приобретают, чтобы сдавать в аренду. В городе самые высокие цены на недвижимость в Греции — от 2 787 EUR/м².

• Патры

  Город расположен на юге Греции на берегу залива Патраикос. В Патрах находятся крупный морской порт, что привлекает бизнесменов, и университет, благодаря которому там много студенческой молодежи. Зимой в городе проходит главный карнавал страны, а летом — международный фестиваль искусств. Недвижимость в Патрах, как правило, приобретают иностранцы, которые перебираются в Грецию на ПМЖ и хотят получить комфортное жилье недорого (от 1 300 EUR/м²) либо иметь доход от сдачи апартаментов в туристический сезон.

Содержание недвижимости: расходы и налоги

В Греции ежегодно 1 января иностранцы и местные граждане обязаны платить единый налог на владение недвижимости. Размер госпошлины зависит от нескольких факторов (например, месторасположения, площади, количества долевых собственников объекта) и рассчитывается в каждом случае индивидуально. Если недвижимость используется физическим лицом в коммерческих целях, владельцу следует уплатить дополнительный налог размером в 1 % от общей стоимости. Для юридических лиц налоговая ставка составляет 5,5 %, даже если объект не востребован.

Помимо налогов, владельцу недвижимости в Греции следует предусмотреть бюджет на оплату коммунальных услуг. В месяц за электричество, отопление, воду и вывоз мусора хозяева квартир площадью в 85 м² платят от 130 до 405 EUR (актуальные данные на январь 2024 года).

Сдача в аренду и продажа недвижимости в Греции

Приобретая в Греции недвижимость с целью сдачи в аренду, иностранцу следует учитывать принципы местного законодательства. Основные пункты взаимоотношений между собственником и арендатором регулируются специальным договором, в котором учитываются интересы обеих сторон. Сдавать жилье в аренду разрешено как посуточно, так и на более долгий срок. Как правило, собственник оплачивает расходы, связанные с налогами, а также ремонтом помещения и бытовой техники. За доходы, полученные от недвижимости, следует отчитываться в налоговую службу.

Продать недвижимость в Греции иностранец может самостоятельно или с помощью риелтора и юриста, которые возьмут на себя все нюансы подготовки необходимых документов. Как и в случае с покупкой жилья, присутствие нотариуса при подписании договора обязательно.

Права и обязанности иностранного покупателя

Поскольку покупка недвижимости в Греции регулируется действующим законодательством, у каждого иностранного покупателя есть конкретные права, например пользоваться услугами адвоката или требовать, чтобы продавец:

• указал все имеющиеся у объекта сделки недостатки;
• предоставил копию документа о праве собственности для проверки недвижимости через государственный реестр;
• показал чеки о своевременной уплате налога на недвижимость за прошедший год.

У иностранного покупателя также есть обязанности:

• получить идентификационный код;
• своевременно передать денежные средства продавцу в оговоренном размере;
• уплатить установленные государством налоги на куплю-продажу недвижимости;
• соблюдать условия заключенного с продавцом договора в оговоренном объеме.

ВНЖ Греции при покупке недвижимости

Согласно действующему законодательству, в 2024 году иностранец, который вложил в недвижимость Греции 250 000 EUR или более, а также его супруг/-а и дети-иждивенцы имеют право запрашивать местный ВНЖ длительностью в 5 лет без права доступа к рынку труда. Вид на жительство в будущем может быть продлен, если основной заявитель сохраняет за собой право собственности.

Соискателям, планирующим переезд в Грецию, стоит учитывать, что время, проведенное в стране с ВНЖ за владение недвижимостью, не учитывается в общий срок пребывания, необходимый для получения гражданства. Альтернативным способом получения прав и возможностей гражданина Греции для иностранца может стать иммиграция по программе репатриации (восстановления гражданства) в одну из стран Европейского союза.

Легализация пребывания в государствах ЕС занимает от 12 месяцев. Участники программы репатриации, как правило, могут получить европейское гражданство даже в том случае, если не знают языка конкретной страны и никогда не проживали на ее территории.

Во время бесплатной консультации специалист по международному праву объяснит все нюансы процесса репатриации, проанализирует документы, которые имеются у клиента, и подскажет, какие шаги необходимо предпринять в дальнейшем.