Покупка недвижимости в Болгарии: инструкция для иностранцев

Покупка недвижимости в Болгарии — это возможность стать владельцем жилых или коммерческих объектов в государстве ЕС по доступным ценам. Стоимость болгарских квартир, и домов существенно ниже, чем в Греции, Италии, Испании. А по меркам Москвы и Санкт-Петербурга элитное болгарское жилье относится к ценовому сегменту «ниже среднего». Итак, приобретение болгарского объекта позволяет стать обладателем собственности в Европе по цене не только ниже, чем в других странах ЕС, но и дешевле чем в крупных городах России и других стран СНГ. Однако это далеко не все, что дает покупка недвижимости в Болгарии.

Болгарская республика активно развивает свой туристический сектор. В сезон в страну приезжают миллионы иностранцев. Можно хорошо зарабатывать сдавая объекты в аренду или самостоятельно эксплуатируя коммерческую недвижимость. Можно использовать жилье в этом государстве для проживания семей, или экстренного выезда за границу при обострении обстановки на родине.

Наличие жилья в аренде или собственности — необходимое условие для приобретения вида на жительство в странах ЕС, и Болгария не является исключением. Для россиян и других иностранцев, имеющих состояния или высокие доходы покупка жилья в Болгарии позволяет получить ВНЖ для финансово обеспеченных иностранных граждан. Оформить такой ВНЖ сравнительно просто — нужно только подтвердить доходы и предъявить документы на недвижимость. С ВНЖ можно постоянно проживать на болгарской территории или отправить туда на жительство родных и близких.

Особенности болгарского рынка недвижимости

Если набрать в браузере поисковый запрос — «покупка квартиры в Болгарии отзывы» можно получить много интересной информации. Граждане стран постсоветского пространства активно покупают объекты в этой стране и делятся информацией о рынке недвижимости. К особенностям этого рынка они относят:

• Возможность совершать сделки дистанционно.

Покупка дома в Болгарии не требует обязательного посещения этой страны. Можно заключить договор с болгарскими юридическими фирмами и выдать им доверенность. Тогда присутствие покупателя при подборе и приобретении недвижимости будет необязательной.

• Необходимость тщательного изучения приобретаемого объекта.

Болгарская недвижимость может иметь самое разное качество. Цены ниже средних по рынку могут свидетельствовать, о наличии у объекта проблем с документами, техническим состоянием, местом расположения. Если в курортных регионах инфраструктура развита хорошо, то в глубинке она устаревшая, частично разрушенная. Но и курортная инфраструктура может прекращать работать в период межсезонья. Часть объектов на курортах вообще не имеет систем отопления и непригодна для круглогодичного проживания. Нужно четко понять, для чего приобретается объект и соответствуют ли его параметры поставленной цели. Если сделка проводится дистанционно, нужно выбирать риэлтора и юридические компании с хорошей репутацией.

• Нестабильность рынка недвижимости.

После кризиса 2008 года цены на недвижимость упали примерно на 40%. Сейчас идет постепенный рост цен, но ситуация нестабильна. Раньше россияне и граждане других стран СНГ активно приобретали болгарское жилье в качестве летних дач. То есть, просто имели квартиры и дома, которые использовались только в сезон, а остальное время простаивали. Снижение доходов и ограничения на поездки, в связи с COVID-19, привели к тому, что такое жилье стали активно продавать. Быстро выручить вложенные средства не получится. Болгарское жилье сейчас приобретают в основном европейцы. Продать объект можно, но придется либо настроиться на длительный процесс либо уступить в цене. При этом, несмотря на ситуацию, средние цены на объекты не упали, а выросли.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Иностранцам позволено приобретать любые жилые и коммерческие здания и сооружения, но не землю под ними. Если речь идет о покупке квартиры в многоквартирных домах никаких проблем это ограничение не вызывает. Сложнее обстоит дело с покупкой отдельно стоящих объектов. Иностранец может купить строение, но не территорию на которой оно стоит. Теоретически, можно взять землю в аренду у государства. Минимальный срок такой аренды — 4 года, максимальный — не ограничен. Однако, владельцы недвижимой собственности стремятся продавать ее вместе с землей. Проблему можно решить методом открытия в Болгарии компании. Болгарским компаниям землю покупать можно. Но в этом случае покупателем становится не физическое, а юридическое лицо.

Ипотечные кредиты для нерезидентов

Ряд болгарских банков готов предложить ипотечные программы для иностранных покупателей недвижимости в стране. Кредиторы готовы одалживать до 70% стоимости объекта, на срок до 20 лет. Процентная ставка по ипотеке для иностранцев составляет от 7,5 до 11% годовых и зависит от суммы кредита, продолжительности использования средств и качества залогового объекта (приобретаемой недвижимости).

Для граждан страны ставки по ипотеке заметно ниже. Они составляют 3-3,5% годовых. Если иностранный покупатель сумеет найти болгарского поручителя, он сумеет получить ипотечный кредит по ставкам предусмотренным для граждан страны. Обычно, помимо оплаты 30% стоимости объекта собственными средствами, покупатель должен внести депозит равный 12 месячным платежам по кредиту.

Порядок приобретения недвижимости

Общая схема приобретения болгарских недвижимых объектов почти не отличается от привычной жителям постсоветского пространства и включает:

• подбор подходящей недвижимости;
• проведение переговоров с владельцем;
• заключение сделки купли-продажи и ее оплата;
• проведение регистрации права собственности за новым владельцем.

Однако имеются и определенные нюансы, о которых расскажем ниже:

Поиск и выбор недвижимости

Поиск недвижимых объектов для покупки, соответствующих необходимому качеству, целям приобретения и цене, можно проводить, как самостоятельно, так и доверив эту процедуру риэлторам. При проведении сделки дистанционно, обойтись без услуг риелтора не удастся.

При самостоятельном подборе объекта, нужно его тщательно изучать — проверять техническое состояние, отсутствие обременений, возможность использования по планируемому предназначению. Предложений продавцов множество. Стоит набрать в поисковой строке браузера «Болгария приобретение недвижимости», как откроются десятки сайтов с информацией о тысячах объектов.

Полностью доверять этой информации нельзя. Владельцы склонны преувеличивать достоинства и скрывать недостатки. О приглянувшихся объектах информацию нужно перепроверять. Важно знать, что по правилам Болгарии в площадь квартиры включается толщина внешних стен и долевая собственность на объекты общего пользования в доме (лестницы, холлы и т.п.). Таким образом реальная площадь жилья, при покупке квартиры, всегда меньше указанной в документации.

Без соответствующего опыта, покупателю сложно оценить качество приобретаемого объекта и соответствие цены этому качеству. Если нет уверенности в собственных силах стоит привлечь к подбору объекта риелторов. За их услуги придется заплатить, но эта сумма несопоставима с возможными потерями, при покупке некачественного или неподходящего объекта. При выборе риэлтерских компаний стоит полагаться на рекомендации друзей и знакомых. Отзывы в интернете, нужно изучать с определенной долей скепсиса — возможно это рекламная информация оплаченная самими риелторами.

Участие в торгах и резервация объекта

Когда объект выбран, и переговоры с продавцом (торг) окончены, покупатель должен зарезервировать объект недвижимости внеся аванс на счет риелторской компании. Можно и передать аванс продавцу, но схема с риелторами надежнее. Если сделка сорвется по вине продавца, аванс вернут покупателю. Стандартная для других европейских стран схема с возвратом аванса в двойном размере в Болгарии не работает. Если виновником срыва сделки окажется покупатель, авансированная сумма утрачивается.

При внесении аванса, покупатель берет на себя обязательство провести сделку в установленный срок и оплатить ее в оговоренном размере. Покупатель обязуется снять объект с продажи на период между внесением залога и подписанием договора купли-продажи. Недвижимость в Болгарии относительно недорогая, сумма аванса редко превышает 3000 EUR.

Подписание договора и оплата

Если участие риэлтора в приобретении недвижимости в Болгарии не обязательно, то без присутствия нотариуса при подписании договора купли-продажи не обойтись. Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки (отсутствие обременений, нахождение объекта в собственности продавца и т.п.) и скрепляет договор своей подписью.

Обычно, сразу после подписания договора нужно внести всю сумму по нему, за вычетом аванса. Болгарские законы обязательно требуют оплаты покупки недвижимости через банк. Можно открыть счет в болгарском банке и перевести деньги продавцу с него. Есть возможность оплаты со счета в иностранном банке. Если покупатель привез деньги наличными, их нельзя передать в руки продавцу, а нужно внести на его счет. Одновременно с оплатой сделки, необходимо уплатить налог на переход права собственности, государственную пошлину и заплатить за услуги нотариуса.

Договор оформляется на болгарском языке. Если покупатель лично участвует в сделке и не знает болгарского, обязательно присутствие переводчика.

При оформлении сделки приобретения недвижимости нужно быть готовым к дополнительным расходам:

• Услуги нотариуса — 1% от цены сделки.
• Регистрация в реестре собственности — 0,1%.
• Регистрация сделки в суде — 150 EUR.
• Услуги переводчика — 50 EUR.

Регистрация права собственности

Нотариус выдает покупателю пакет документов, который необходимо передать в районный суд. Именно эта организация вносит данные о новом владельце в реестр владельцев недвижимости. Через неделю, после сдачи документов в суд, нотариус выдаст покупателю документы на право владения. Их еще нужно зарегистрировать в налоговой инспекции и статистическом управлении, на что потребуется примерно два месяца.

Права и обязанности

При покупке недвижимости в Болгарии покупатель имеет право:

• Оформить на себя, супругу или супруга, годичную визу для посещения страны. Общий срок пребывания на территории государства по такой визе не должен превышать 90 суток, в течение периода в 180 дней. При наличии дополнительных оснований (подтверждение финансовой состоятельности, трудоустройства, поступления в ВУЗ и т.д.), можно оформить национальную визу, а на ее основании ВНЖ. Имея вид на жительство, можно проживать в Болгарии весь срок его действия.
• Свободно распоряжаться своей недвижимостью — проживать в ней лично, поселять других людей, использовать коммерческие объекты для получения прибыли. Любой объект можно сдавать в аренду. Имеющийся в собственности объект можно продавать, дарить, закладывать.

Владелец обязан:

• Оплачивать расходы связанные с поддержанием объекта в надлежащем состоянии и уборкой прилегающих территорий (платить квартплату) и оплачивать оказанные коммунальные услуги.
• Использовать объекты в соответствии с их назначением и законами страны.
• Поддерживать внешний вид и техническое состояние отдельно стоящих объектов в надлежащем состоянии за свой счет. Владельцы отдельных строений не оплачивают квартплату, но ремонт и уборка территории целиком ложатся на их плечи.
• Своевременно уплачивать все установленные законом налоги и сборы.

Расходы на содержание

В зависимости от того, какой именно объект приобретен, зависит и сумма расходов на его содержание. В целом коммунальные услуги обходятся в суммы сопоставимые с российскими для аналогичных объектов. Однако, управляющие компании имеют право устанавливать расценки на свои услуги по содержанию домов и прилегающих территорий. В некоторых жилых комплексах расценки завышены и составляют от 600 до 1000 EUR в год. Перед покупкой квартиры обязательно следует выяснить размер квартирной платы.

Налоги на покупку и содержание недвижимости

При оформлении сделки нужно быть готовым к оплате НДС — 20% от стоимости объекта покупки. Во время владения недвижимостью придется ежегодно платить налог на нее. Размер налога — 0,15%. Для физических лиц сумма налога определяется исходя из кадастровой стоимости собственности, юридическим лицам налог начисляют с балансовой цены объекта. Оба эти варианта оценки существенно отличаются от рыночной цены. Кадастровая стоимость обычно на 40-70% ниже рыночной. С учетом, что стандартная стоимость объекта приобретаемого россиянами в Болгарии колеблется около 30 000 EUR, налог не особенно обременительный.

Наличие недвижимости в Болгарии позволяет оформить многократную визу в эту страну. При наличии дополнительных оснований, можно получить национальную визу и ВНЖ. Продлевая ВНЖ со временем можно приобрести право на обращение за гражданством государства ЕС. Недвижимость в Болгарии оценивается дешевле, чем в других европейских государствах. Россиянам и жителям других республик бывшего СССР, изучающим возможности иммиграции в Европу или вложения средств за рубежом, имеет смысл присмотреться к болгарским недвижимым объектам.