Покупка недвижимости в Италии: цены, условия, особенности рынка жилья

Покупка недвижимости в Италии – это выполнение одного из условий для получения ВНЖ. Согласно закону страны Digs 286/98 от 25.07.1998, иностранец не может претендовать на ВНЖ Италии при покупке недвижимости, однако этот шаг дает возможность открыть долгосрочную визу категории D, чтобы легально проживать на территории страны и в дальнейшем получить статус резидента. Кроме того, приобретение недвижимости в Италии считается выгодным вложением и позволяет владельцу получать пассивный доход.

ВНЖ в Италии через покупку недвижимости

Приобретение объекта недвижимости в Италии не считается основанием для получения вида на жительство. Однако при подаче документов на оформление ВНЖ Италии недвижимость обязана быть в собственности либо аренде заявителя как доказательство его места проживания в стране. Исключение составляет переезд в страну с целью воссоединения семьи, в этом случае заявителю достаточно зарегистрировать свое проживание по адресу приглашающего родственника. Претенденту на ВНЖ, приехавшему в Италию по долговременной визе типа D, бывает проблематично снять в наем жилье – большинство арендодателей предпочитают сотрудничать с лицами, имеющими стабильный финансовый доход. Так покупка недвижимости в Италии решает проблему и позволяет подаваться на ВНЖ на любом основании.

На упрощенное оформление итальянского ВНЖ имеют право заявители, приобретающие коммерческую недвижимость с уже готовым бизнесом: отель, ресторан, салон красоты, магазин и т.п. Такое вложение является основанием для выдачи долговременной бизнес-визы, а затем и вида на жительство через предпринимательскую деятельность.

Какие преимущества дает покупка недвижимости в Италии?

Плюсы приобретения недвижимости в Италии:

• Итальянский рынок недвижимости предлагает большой выбор объектов и отличается стабильностью.
• По законодательству Италии при покупке недвижимости иностранцы уравнены в правах с гражданами.
• Есть возможность купить недвижимость как физическое лицо без необходимости регистрации предприятия.
• Инвестирование в недвижимость дает владельцу стабильный доход, в среднем рост цен составляет 5% в год.
• Владелец жилой либо инвестиционной недвижимости в Италии имеет право без ограничений путешествовать по странам Шенгенского соглашения.
• Право собственности иностранца-обладателя недвижимости в Италии защищено законами Евросоюза.

Минусы покупки итальянской недвижимости:

• Суммарные расходы при оформлении сделки составляют до 15 процентов стоимости объекта.
• Высокий налог на прибыль от сдачи недвижимости в наем – 23 процента.
• Приобретение недвижимости не означает автоматическое оформление статуса ВНЖ.

Особенности покупки недвижимости в Италии иностранцем

С точки зрения итальянского законодательства любой иностранец имеет право приобрести жилую или коммерческую недвижимость в Италии, не запрашивая специального разрешения. Земля для ведения сельскохозяйственной деятельности нерезидентам страны не продается.

Налоги на недвижимость

Сумма налогов на недвижимость в Италии зависит от полной стоимости объекта. Расходы, связанные с налогообложением итальянской недвижимости, состоят из единоразовых выплат при оформлении покупки и регулярных ежегодных налогов. Есть разница в размерах налогов для резидентов/граждан страны и покупателей из-за рубежа.

Иностранец, на момент покупки объекта недвижимости не имеющий ВНЖ Италии, оплачивает регистрационный налог и НДС по ставке, более высокой, чем резидент или гражданин страны. Но если в течение полутора лет с момента сделки новый владелец получит вид на жительство, он сможет воспользоваться льготой Prima Casa («первый дом») и оплачивать налог по пониженным ставкам при условии, что купленный объект является его основным местом проживания.

Единоразовые налоги при покупке недвижимости

При оформлении сделки по приобретению недвижимости покупателем оплачивается ряд налогов, установленных законодательством Италии. Средства, необходимые для оплаты единоразовых налогов, покупатель зачисляет на счет нотариуса, сопровождающего сделку. Далее нотариус перечисляет необходимые налоги и сборы на бюджетные счета.

Регистрационный налог

• На первое жилье – 168 евро.
• На второе и каждое последующее жилье – 4% для постоянных резидентов, 7% для иностранцев.

НДС

• Для резидента по льготе «первый дом» — 4% от стоимости объекта.
• Для иностранцев, приобретающих первое жилье – 10%.
• Для иностранцев при покупке элитной недвижимости – 20%.
• НДС для объектов коммерческой недвижимости – 20%.

Налог на ипотеку и кадастр

• Два налога (ипотека и кадастр) для «первого дома» — 336 евро.
• Налог на ипотеку для иностранцев – 2% от стоимости объекта.
• Налог на кадастр для иностранцев – 1% от стоимости недвижимости.

Расходы на услуги по оформлению покупки

• Услуги нотариуса – в среднем 2% от оценочной стоимости объекта недвижимости.
• Услуги юриста, сопровождающего сделку – в среднем до 1500 евро в зависимости от условий конкретной юридической фирмы.

Регулярные налоги на недвижимость

Итальянская недвижимость подлежит ежегодному налогообложению. Собственник самостоятельно перечисляет необходимые платежи на счет налоговой службы Италии со своего банковского счета. Оплатить налоги можно также, зарегистрировавшись в личном кабинете на официальном сайте налоговой службы.

Единый муниципальный налог

Рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость объекта, назначается администрацией каждой коммуны Италии: по стране коэффициент варьируется в пределах от 0,4 до 0,7%. Примерный расчет единого муниципального налога для квартиры стоимостью 300 000 евро в Милане: кадастровая стоимость объекта, как правило, на 20-40% ниже, чем рыночная стоимость. Точная цифра рассчитывается кадастровым управлением Италии. Коэффициент, установленный коммуной Милана равен 0,5%. Так кадастровая стоимость квартиры 180000-240000, умноженная на 0,5% даст ежегодный муниципальный налог 900-1200 евро.

Единый муниципальный налог оплачивается с 1 по 16 июня. Есть возможность разбить сумму на два платежа – с 1 по 16 июня и с 1 по 16 декабря. За просрочку оплаты начисляется штраф в виде пени.

Налог на прибыль от сдачи объекта в наем

• Одноразовый регистрационный платеж – 2% от прибыли на аренду объекта в год, умноженный на количество лет согласно договору найма.
• Одноразовый гербовый сбор при заверении договора аренды – 16 евро.
• Ежегодный налог на доход от аренды – 23% (одинаков для резидентов и иностранцев).

Расходы на содержание недвижимости

В зависимости от вида и расположения объекта недвижимости рассчитываются расходы на коммунальные и прочие услуги. Примерные расходы для семьи из трех членов, проживающих в апартаментах площадью 90 кв.м в комфортабельном кондоминиуме из десяти квартир с бассейном: платеж в кондоминиум 400-500 евро; вода 600 евро; электричество 480-500 евро; газ 800 евро; вывоз отходов 90 евро.

Ежегодный платеж в кондоминиум

Если приобретенные апартаменты располагаются в жилом комплексе, уход за его территорией и инфраструктурой лежит на ответственности кондоминиума (объединения жильцов). В этом случае общая сумма затрат, необходимых ежегодно для содержания комплекса, разделяется поровну между владельцами апартаментов. Размер общих расходов зависит от благоустройства и оснащенности жилого комплекса: наличия лифтов, бассейнов, сада, детской площадки, парковки и т.п. Так в среднем по размеру и уровню благоустройства жилом комплексе ежегодный взнос на кондоминиум составит около 150 евро; в элитном многоэтажном комплексе с бассейном и зеленой зоной – около 500 евро.

Коммунальные платежи

• Электричество: стоимость за 1 кВт – 0,25 евро. В выходные дни, государственные праздники, вечернее время после 19.00 тарифы снижены.
• Газ: стоимость за 1 кубометр – 0,217 евро; цена одного газового баллона от 40 до 60 евро.
• Плата за услуги компаний, поставляющих электричество и газ: для резидентов – 18 евро в месяц; для иностранцев – 25 евро в месяц.
• Вода: стоимость за 1 кубометр – 1,37 евро.
• Телевидение: от 18 до 20 евро ежемесячно.
• Интернет: от 20 до 25 евро в месяц.
• Вывоз мусора: расходы зависят от площади жилья и числа проживающих; коэффициент, на который умножается площадь недвижимости для определения суммы платежа, назначается администрацией коммуны. В среднем семья из четырех человек, проживающая в квартире площадью около 80 квадратных метров, платит 200-220 евро в год; пара, проживающая в апартаментах площадью 60 квадратных метров, платит 170-180 евро в год.

Страхование

• Обязательное страхование недвижимости, купленной в кредит: от 1 до 4% от стоимости объекта.
• Добровольная страховка: ежегодный взнос от 180 до 380 евро в зависимости от характеристик объекта.

Услуги менеджера/управляющей компании

Для ведения документов по оплате коммунальных и прочих услуг, осуществления платежей, организации работ по обслуживанию жилья можно нанять менеджера либо управляющую компанию. Ежегодная оплата за услуги – от 100 до 150 евро.

Виды недвижимости в Италии

🏠 Monocale – однокомнатная квартира небольшой площади, разграниченная перегородками для выделения кухни и спальни. Подходит для проживания одного человека – пенсионера, холостяка, студента. Приносит доход от аренды в крупных городах, университетских центрах.

🏠 Studio – однокомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров, кухня и жилая часть объединены. Популярна среди учащейся и работающей молодежи, бездетных пар.

🏠 Apartamento – квартира на 2-3 спальные комнаты для небольшой семьи. Самые распространенные апартаменты для семей среднего класса. Подходят для сдачи в наем и получения пассивного дохода.

🏠 Mansarda – апартаменты на самом последнем этаже жилого дома (в мансарде).

🏠 Plurilocale – квартира на 4 и более спален для большого семейства.

🏠 Casa indipendente – стоящий отдельно дом, имеющий очень маленький придомовой земельный участок.

🏠 Casa bifimiliare/trifamiliare – дом на два или три входа, предназначенный для нескольких семей с общим небольшим участком придомовой территории.

🏠 Casale – отдельный дом в деревне или пригороде, требующий реставрации или капитальной реконструкции. Начальная стоимость таких объектов невелика, однако вложения в ремонт могут оказаться существенными.

🏠 Chalet – небольшой дом в горах или лесной местности. Подходит для отдыха, приносит доход от посуточной аренды в курортной зоне.

🏠 Viletta – отдельно стоящий небольшой особняк, окруженный собственной зеленой территорией.

🏠 Viletta a schiera – коттедж/таунхаус, стоящий в ряду таких же коттеджей.

🏠 Villa – особняк, расположенный на большом земельном участке с собственным садом, газоном.

Стоимость жилья в Италии по регионам

Крупные города

Самые высокие цены за квадратный метр недвижимости наблюдаются в Риме, Венеции, Милане и Флоренции. Стоимость 1 кв. метра в столице страны стартует от 2500 евро и достигает 27000 евро для элитных квартир, расположенных в центре. Студию в Риме можно купить от 95 тысяч евро, цены апартаментов с тремя спальнями начинаются от 180 тысяч. Цены в Венеции варьируются в пределах 2100-9500 евро за квадратный метр. В среднем за трехкомнатную квартиру в престижном районе необходимо заплатить 400-450 тысяч евро, студия в спальном районе может стоить от 110 тысяч.

Средняя стоимость квадратного метра миланской недвижимости по состоянию на 2021 год составляет 3700 евро. Апартаменты площадью 100-120 кв.м. стоят от 220 000 до 450 000 евро в зависимости от района. Стоимость квартиры в историческом центре Флоренции складывается из расчета 1600-4900 евро за 1 кв.м. Апартаменты с двумя спальнями обойдутся от 220 тысяч евро и выше, с тремя спальнями – от 250 тысяч.

Острова Италии

Самой дорогостоящей недвижимостью обладают острова Сардиния и Сицилия. Квартиру можно приобрести из расчета 1500-2500 евро за один квадратный метр, особняк будет стоить около 3600 евро за 1 кв.м. В среднем за апартаменты с двумя спальнями или небольшой отдельно стоящий коттедж нужно заплатить от 70 до 100 тысяч евро. Элитные виллы на крупных островах могут стоять до десяти миллионов евро.

Области Италии

Лигурия, Лацио и Тоскана считаются областями с самой дорогой недвижимостью, цена за квадратный метр колеблется от 2100 до 3500 евро. Особняк с двумя спальнями и небольшим земельным участком в Тоскане обойдется в 350 000 евро. Следующие позиции в рейтинге занимают области Ломбардия, Кампанья, Марке, Венеция и Эмилия-Романья, где цены на жилье варьируются от 1450 до 2500 евро за 1 кв.м. Немного ниже цены на недвижимость в Италии в областях Пьемонт, Абруццо, Базиликата, Пулья – от 1200 до 1800 евро за кВ. метр. И самая низкая ставка за квадратный метр в Умбрии, Калабрии и Молизе – от 900 до 1600 евро.

Алгоритм покупки жилья в Италии

Получение фискального номера

Для получения фискального номера необходимо обратиться в итальянское консульство в своем государстве либо в Налоговую службу на территории Италии. Требуется предъявить паспорт с визой либо статусом резидента. Налоговый номер выдается в течение одного рабочего дня.

Оформление банковского счета

Для совершения сделки по покупке недвижимости необходимо открыть счет в итальянском банке. Процедура требует около пяти рабочих дней. Для открытия счета требуется наличие паспорта, фискального номера и личное присутствие. Оформление счета дистанционно и по доверенности не практикуется.

Поиск и резервация объекта недвижимости

Поиск подходящего объекта происходит с помощью риелторской компании либо самостоятельно. Потенциальный покупатель, планирующий самостоятельно выбрать объект недвижимости, должен владеть итальянским языком, как минимум на базовом уровне, и быть детально ознакомлен с тонкостями законодательства Италии. Если нет уверенности в своих возможностях, есть смысл обратиться в лицензированное и аккредитованное в Торговой Палате Италии риелторское агентство.

После окончательного выбора объекта следуют торги: покупатель предлагает свою цену, продавец обдумывает, соглашается либо вносит встречное предложение. По достижении договоренности окончательная цена фиксируется, и оформляется задаток, сумма которого обычно составляет от 5 до 10 процентов от стоимости покупки. После оплаты задатка объект считается зарезервированным, и продавец снимает его с продажи.

Внесение задатка и подписание договора о намерениях

Покупатель вносит задаток. Как правило, сумма задатка составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости приобретаемого объекта. Продавец и покупатель в присутствии нотариуса подписывают предварительный договор, включающий следующие детали: подробное описание объекта, стоимость, сумму задатка, механизм оплаты и т.п. Затем нотариус осуществляет проверку документации на недвижимость и подготавливает сделку. Покупатель оплачивает услуги риелтора.

Оформление договора купли-продажи

Перед подписанием договора о купле-продаже покупатель обязан оплатить единоразовый налог и услуги нотариальной конторы. Сделка проводится в присутствии нотариуса, который обязан вслух зачитать содержание договора купли-продажи. Покупателю, не владеющему итальянским языком в совершенстве, рекомендуется пригласить переводчика.

Оплата

Оплата сделки производится банковскими чеками. Чек выписывается итальянским банком, в котором покупатель оформил счет. Можно воспользоваться и другими вариантами оплаты: прямое перечисление денег продавцу с зарубежного счета покупателя либо перечисление оплаты на счет нотариуса, который передаст деньги продавцу после проверки соблюдения всех пунктов договора.

Оформление права собственности

Оформление прав собственности на приобретенную недвижимость проходит в государственной регистрационной палате, куда нотариус передает документы о сделке. Время регистрации занимает от нескольких рабочих дней до трех месяцев, период рассмотрения зависит от конкретной коммуны. Затем покупатель получает зарегистрированный оригинал договора владения.

Документы для приобретения недвижимости

• Паспорта и фискальные номера продавца и покупателя.
• Документ на право владения недвижимостью.
• Кадастровый паспорт.
• Акт соответствия планировки из кадастрового управления.
• Документы об ипотеке, залогах на недвижимость и т.п. в случае их наличия.
• Свод правил жилого комплекса (для квартиры в кондоминиуме).
• Разрешение на строительство (для дома).
• Сертификат соответствия объекта санитарным нормам и правилам безопасности.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости Италии?

В связи со второй волной пандемии оживленность на рынке итальянской недвижимости снизилась. В 2020 году количество сделок по недвижимости не превысило 500 тысяч на фоне среднего количества сделок 600-650 тысяч в года, предшествующие COVID-19.

Текущий 2021 год начался с восстановления стабильности на рынке, и к июню уже наблюдался рост цен на виллы на 1,6% по сравнению с положением на январь на фоне спада на 6,7% в 2020 году. Городская недвижимость в Милане по ценам оставалась стабильной, снижение на 2,8% показали Генуя и Рим, на 2% — Неаполь, Бари, Турин, Катания. К осени 2021 года пополнился список коммун, продающих дома за один евро с целью развития и заселения регионов.

По прогнозам экспертов в области европейской недвижимости, 2022 год покажет динамику роста сделок – до 600 тысяч за год. На взгляд специалистов, несмотря на текущий спад продаж, первыми городами, в которых будет наблюдаться тенденция к увеличению числа сделок, станут Болонья и Милан, немного позже Флоренция. С середины и до конца 2022 года к данной тенденции присоединятся Венеция и Палермо. Полное восстановление рынка до уровня 2019 года прогнозируется экспертами к концу 2023 года.