Покупка недвижимости в Канаде: инструкция для иностранцев

Покупка недвижимости в Канаде – это способ сохранить инвестиции без риска инфляции, а также один из вариантов заработка на сдаче помещений в аренду. При этом получение канадского гражданства при приобретении квартиры, дома, коммерческих объектов не гарантируется. Политика равных возможностей исключает инвестирование из способов оформления ВНЖ или паспорта.

Особенности канадского рынка недвижимости

Покупать недвижимость в Канаде выгодно – каждый год дома и квартиры вырастают в цене на 8-10%, хотя ипотека выдается под 2-3% годовых. В последние годы особенно выгодно приобретать дома в Ванкувере. «Квадраты» в этом городе Канады дорожают ежегодно до 25%. Ближайшие преследователи в этом рейтинге – Торонто и Виктория, где повышение стоимости фиксируется на уровне 12%.

Особенно хорошо знают, что дает покупка недвижимости в Канаде, инвесторы из Китая и США, активно приобретающие дома в Торонто и Ванкувере, что как раз и двигало цены на «квадраты» вверх. Власти планировали снизить влияние иностранцев, повышая кредитные ставки и долю первоначального взноса, но добиться положительного результата не удалось.

Иногда продавцы предлагают недвижимость стоимостью значительно ниже рыночной. На эту уловку попадаются неопытные покупатели. Собственники или нечистоплотные риелторы «забывают» сказать о том, что в доме заоблачные цены на коммуналку, то есть фактически приобретая жилье, человек не экономит, а «подписывается» на регулярные огромные выплаты. Иначе недвижимость арестуют.

Операции на рынке Канады проходят только в безналичной форме. Проводить транзакции могут адвокатские фирмы с действующей лицензией. Так местные власти защищают иностранцев и собственных граждан от мошенников.

Поэтому обойтись без риелтора, подбирающего жилье, и адвоката, фиксирующего передачу собственности, не получится. Нужно закладывать стоимость их услуг при поиске квартиры или дома. Для рынка недвижимости Канады также актуально:

• страхование собственности;
• пошлина за регистрацию жилья;
• подключение к коммуникациям;
• проведение технической инспекции.

Для безналичной оплаты рассматриваемых услуг открывается трастовый счет, откуда средства переводятся только по прямому назначению. Доступ к свободному распоряжению деньгами открывается после получения права собственности.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость в Канаде без ограничений по типу и иным характеристикам. Собственность можно сдавать или проживать в ней. Допускается покупка коммерческих площадок или зданий.

Правительство Канады, рассматривая вопрос приобретения жилья, не разделяет иностранцев по национальности, поэтому позволяет всем проводить любые операции, в том числе и перепродавать собственность.

Ипотечные кредиты для нерезидентов

Покупка недвижимости в Канаде по ипотеке возможна только в том случае, если собственность будет находиться в залоге до момента полного погашения обязательств перед банком. Финансовые институты страны предпочитают страховать свои средства, поэтому делают подобные условия обязательными.

Также банки Канады имеют право формировать индивидуальные условия по кредитованию, когда рассматривают платежеспособность клиента или стоимость недвижимости. Представители финансовых организаций могут увеличить размер первоначального взноса, если заемщик планирует купить крупный дом не в самое благоприятное время.

В стандартных ситуациях первоначальный взнос все равно остается достаточно высоким – 35% от стоимости недвижимости. Такое правило действует только для нерезидентов Канады и связано оно с высоким спросом со стороны иностранцев. Остальная сумма кредитуется по общим программам, актуальным и для граждан страны.

Банки с низкой процентной ставкой по ипотеке могут отказать иностранцу в кредитовании на покупку жилья в Канаде. В этом случае нерезиденту стоит обратиться в организации Lenders B. Эта категория учреждений предоставляет средства по повышенным процентам, но вероятность отказа гораздо ниже.

При покупке по ипотеке за инвестором закрепляются все те же обязательства, что и за приобретающим жилье за наличные средства – налоги, плата за коммунальные услуги и прочие взносы. Аналогичные условия владения недвижимостью актуальны и для граждан страны.

Порядок приобретения недвижимости

Покупка недвижимости в Канаде будет несколько непривычной для россиян, так как процедура более серьезная – в ней обязательно участвуют агентство и адвокат. Также предусмотрены официальные торги с текущим собственником жилья. Так сделка становится более безопасной и выгодной для двух сторон. Избежать участия третьих лиц не получится.

Поиск и выбор недвижимости

При продаже жилья в Канаде собственник обязан занести информацию о ней в специальную базу данных – MLS. Ее смысл в предоставлении сведений о недвижимости покупателям и риэлторам. Последние имеют полный доступ к закрытым базам недвижимости, поэтому и предлагают своим клиентам наиболее подходящие варианты.

Также риелтор берет на себя ответственность за общение с коллегой со стороны продавца. Они договариваются о просмотре жилья в то время, когда это удобно покупателю. Последний приезжает на мероприятие только в присутствии своего агента. Собственник или его представители в этом не участвуют.

Официальные агентства в Канаде выгодны для покупателей, так как имеют доступ к объявлениям, которых нет в открытых базах. Так опытный риелтор может быстрее других найти подходящий вариант.

Какие типы недвижимости можно приобрести в Канаде через риелторов, не имея гражданства:

1. Жилые. Помещения, в том числе частные дома, которые приобретаются для постоянного нахождения, сдачи в аренду или перепродажи.
2. Коммерческие. Пространства, переведенные или изначально построенные для обустройства офисов, предприятий или объектов розничной торговли.
3. Земельные. Участки, доступные для возведения коммерческих и жилых объектов. Также допускается размещение сельскохозяйственных угодий или же проведение добычи полезных ископаемых.

Выбор конкретного типа недвижимости зависит от планов покупателя, доступной суммы и желаемого срока выплаты ипотеки, если предусматривается ее оформление. Также важно понимать, что находиться в Канаде постоянно без ВНЖ или гражданства не получится, поэтому многие иностранные собственники сдают доступные им площади в аренду.

Инвесторам стоит внимательно отнестись к выбору города. В некоторых районах рынок может стоять на месте долгие годы или же прибавлять к стоимости недвижимости так мало, что не получится покрыть даже инфляцию.

Если ВНЖ все же оформлено, то для постоянного проживания одному-двум людям достаточно однокомнатной квартиры. Но, если переезжать собирается многодетная семья, то больше плюсов будет в частном доме на окраине не самого крупного города. В этом случае инвестиционная составляющая отходит на второй план, ведь главное – комфорт.

Средняя цена дома, например, в Монреале – около 375 тысяч долларов. Минусов у такой покупки практически нет, так как город достаточно развитый и доступный для комфортного проживания.

Участие в торгах и резервация объекта

Покупка жилья в Канаде сопровождается обязательным действием – торгами с продавцом. Начинаются они с момента, когда покупатель определился с недвижимостью и подает второй стороне предложение (Offer). Оформляют его сразу же в виде стандартного договора купли-продажи, но добавляются условия, при невыполнении которых сделка не состоится. Указывает их агент, поэтому за юридическую составляющую можно не беспокоиться.

Также в документе указывается срок, в течение которого текущий собственник должен передать права на объект в случае, если все условия торгов выполнены. Важно не забывать о требованиях продавца: он может отказать подписывать договор, если не будет указан авансовый платеж.

Важно правильно указать и условия для выхода из договора. Так, если в требованиях будет только снижение стоимости жилья и проведение технической экспертизы за счет собственника, то выполнение этих пунктов обяжет передать авансовую часть при любом заключении экспертов. Чтобы этого не допустить, агенты указывают требования к состоянию недвижимости.

Подписание договора

Когда торги завершены и стороны удовлетворены условиями сделки, начинается этап подписания договора. Его окончательный вид невозможно изменить, что указано в документе о принятии предложения.

Offer, составленный перед внесением аванса, «превращается» в полноценный договор купле-продажи. В нем перечисляются окончательные условия сделки, в которых указываются предложения двух сторон. Изменить их на этом этапе уже нельзя.

В некоторых случаях к заключению договора приступают после первого просмотра помещения, но логично это только при крайне редких предложениях. Обычно такую недвижимость находит опытный риэлтер в закрытых каналах. Покупатель же, не желая отпугнуть продавца, соглашается на любые условия.

Регистрация права собственности и оплата

Процедура одинакова как для гражданина Канады, так и для жителей Европы или других государств. На этом этапе инициатива передается адвокатам со стороны покупателя. Их задача – определить юридическую чистоты сделки.

Первый этап регистрации права собственности – проверка Title Search. Что контролируется на этом этапе:

• правильность указанных продавцом сведений;
• существуют ли иные лица, претендующие на получение того же жилья;
• есть ли иски, обременяющие собственность, которые могут перейти на покупателя;
• вовремя ли оплачены необходимые квитанции или же образовался долг;
• существуют ли иные продавцы той же самой собственности.

Если у адвокатов претензий к недвижимости нет, то в день закрытия сделки производятся окончательные выплаты: госпошлины, сборы, налоги, гонорар адвоката.

Когда все квитанции и чеки оказываются на руках у покупателя, он может претендовать на собственность в Канаде. Право на это указывается в базе данных муниципального органа. Оформлением необходимых документов продолжают заниматься адвокаты продавца и покупателя.

Полноправным владельцем недвижимости в Канаде покупатель становится после Transfer/Deed of Land. Документ, закрепляющий право собственности, обязует нового владельца земли или помещения вовремя оплачивать ипотечные взносы и другие сборы.

Расторгнуть документ можно только в одном случае – если покупатель обнаружит критические дефекты, скрытые от технической инспекции и нового собственника. Продавец обязан сообщить о них, иначе сделка считается незаконной. В этом случае также можно рассчитывать на компенсацию за устранение недостатков.

Права и обязанности

Покупка дома в Канаде, как и другой недвижимости, обременяет собственника на совершение регулярных или разовых платежей. Но он вправе распоряжаться имуществом так, как посчитает нужным, например, сдавать его в аренду, если будет оплачивать соответствующие налоги.

Расходы на содержание

При владении недвижимостью в Канаде обязательна регулярная оплата коммунальных платежей. Об этом нужно помнить, когда стоит выбор между квартирой и домом, так как от типа жилья зависят коэффициенты на оплату услуг.

Что еще влияет на размер коммунальных платежей:

• объемы потребляемых ресурсов;
• площадь постройки или квартиры;
• наличие дополнительных объектов: бассейнов, тренажерных залов.

Для однокомнатной квартиры в многоквартирном доме потребуется платить около 650 долларов ежемесячно, если рассматривать все сборы, включая налог на недвижимость (без учета платежей за ипотеку). Половина из этой суммы – коммунальные платежи.

Гораздо больше платят владельцы таунхауса – более 720 долларов в месяц. Коммунальные расходы также составляют половину от суммы. При этом не важно, иностранец владеет недвижимостью или гражданин Канады.

К владельцам домов также относится обязанность об обязательной страховке недвижимости. Ее стоимость – около 50 долларов. Если помещение сдается, то рассматриваемые платежи переходят на арендатора. Такое условие предусматривается в договоре.

Налоги на покупку и содержание недвижимости

Основной налог касается права имения недвижимости. Уплачивается он раз в год, но для удобства можно откладывать средства по месяцам, так как сумма составляет до 4% от стоимости квартиры или дома. Но есть и подводные камни, касающиеся покупки, которые потребуют дополнительных трат:

1. Налог на переход собственности. Не более 2% от стоимости недвижимости. Отличается по регионам Канады, в некоторых провинциях составляет только 0,5%.
2. Налог на земельный участок. Приобретая место под возведение жилой или коммерческой постройки, приходится доплачивать около 2% от стоимости недвижимости.
3. Оплата технической инспекции. Некоторые собственники отказываются проводить ее за свой счет, поэтому покупателю приходится отдать более 250 долларов.

Стоит заранее прочитать подробную информацию о законодательных актах в том регионе, где планируется покупка квартиры, в Канаде отзывы часто оставляют на профильных сайтах, поэтому узнать о реальных тратах на дополнительные услуги и налоги можно от первых лиц.

Иностранцы, инвестирующие в перепродажу недвижимости в Канаде, должны заранее закладывать издержки в виде оплаты налога на прибыль. Налогооблагаемой базой считается разница между ценой покупки и продажи жилья. Этот сбор распространяется только для нерезидентов.

Платить налоги придется и при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду. Ставка меняется, в зависимости от региона, в котором находится жилье. Повышенные коэффициенты часто нивелируются высокой стоимостью съема.

Канада не выдает гражданство при покупке недвижимости, но позволяет получить собственность в стране любому желающему, если у него есть средства на это. Если же их нет, то доступна ипотека на тех же условиях, что и для граждан страны. Цены стартуют от 200-300 тысяч канадских долларов, но многое зависит от типа жилья: квартира, таунхаус или частный дом с бассейном и теннисным кортом.