Покупка недвижимости в Черногории: инструкция для иностранцев

Покупка недвижимости в Черногории – это выгодные вложения финансовых средств в достаточно динамичный рынок небольшого балканского государства. Дом, квартира или вилла на побережье могут стать местом для личного отдыха или источником прибыли при сдаче площадей в аренду. Спрос на недорогое черногорское жилье высок не только в периоды пиковых сезонов для путешественников.

Недвижимость в Черногории дает возможность получить вид на жительство (Privremeni boravak) европейской страны, кандидата в члены Евросоюза. Программа, уникальная для юрисдикций Европы, работает с 2015 года. Правительство не устанавливает минимально необходимой стоимости жилья, иностранный гражданин вправе приобретать любые объекты, независимо от их цены.

Годовой вид на жительство может пролонгироваться бессрочно, но он аннулируется при продаже объекта. Резидент с ВНЖ по недвижимости не сможет трудоустроиться в Черногории, оформить ПМЖ или гражданство. Родственники основного заявителя вправе присоединиться к нему по семейным мотивам.

Особенности черногорского рынка недвижимости

Ключевая особенность черногорского рынка недвижимости – туристическая направленность. Комфортный климат, лазурные воды, сказочные пейзажи и низкие цены на жилье привлекают в страну миллионы приезжих ежегодно. Состоятельные иностранцы из России, Украины и Беларуси приобретают здесь дома для семейного отдыха. Признание Черногории одной из самых чистых в экологическом плане стран немало способствует этому.

Недвижимость в Черногории имеет множество преимуществ. Неуклонно растет спрос на краткосрочную аренду, в том числе благодаря безвизовому режиму с большинством стран-соседей. В числе гостей республики немало сербов, россиян, боснийцев и украинцев. Богатые туристы из Западной Европы также не против посетить жемчужину Адриатики.

На рынке жилья большой процент новостроек, возведенных уже после приобретения государством независимости в 2006 году. Найти свободную квартиру в здании, построенном по современным технологиям, не составит труда. Но крупные зарубежные инвесторы не ограничиваются вкладами в жилой фонд, они занимаются строительством учебных, складских и портовых помещений.

Однако потенциальным собственникам черногорского жилья следует учитывать тот факт, что в республике еще недостаточно развита инфраструктура, практически нигде нет централизованного отопления, хотя в зимний период температура опускается до +3ºC. Здания обогреваются посредством кондиционеров, и не являются диковинкой сбои в подаче электроэнергии в период пиковых нагрузок.

Важно знать, что местный рынок насыщен домами, возведенными без строительного разрешения. Власти запустили процедуру легализации незаконных строений, но пока программа не успела охватить все объекты. При покупке недвижимости следует обращать внимание на прохождение зданием государственной проверки.

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

Иностранные покупатели практически не ограничены в категориях разрешенной к приобретению недвижимости в Черногории. Это могут быть жилые или коммерческие объекты любой площади и стоимости. Сделки купли-продажи вправе осуществлять как физические, так и юридические лица.

Некоторые запреты касаются земельных участков. По «Закону об имущественных отношениях», зарубежный покупатель не может стать собственником сельхозземель, национальных парков, лесных угодий, приграничных и островных зон.

Россиянину, украинцу или белорусу разрешается купить землю площадью не более 5000 кв. метров вместе со зданием, на ней расположенным. Без постройки можно приобретать участки, вошедшие в план урбанизации, на которых разрешается строительство после предоставления утвержденного проекта.

Ипотечные кредиты для нерезидентов

Взять ипотеку на покупку недвижимости в Черногории вряд ли удастся, местные банки не выдают кредитов нерезидентам страны. Исключением является коммерческое финансовое учреждение Crnogorska Komercijalna Banka, однако и здесь речь идет о займах для крупных компаний, приобретающих жилье первичного рынка. В этом случае кредитная сумма не должна превышать 50% стоимости объекта, а ставка доходит до 8%.

Порядок приобретения недвижимости

Структура недвижимости в Черногории несколько отличается от привычной россиянам. Жилые помещения в большинстве своем строятся по европейской модели, вместо знакомых одно-, двух- и трехкомнатных квартир предлагаются студии или апартаменты с несколькими спальнями. Здесь непопулярны ванны, в санитарных зонах ставят душевые кабинки.

Плотность застроек очень высока, можно через балкон общаться с соседями из рядом расположенного дома. Второй этаж в РФ – это первый черногорский. Отсчет ведется, пропуская цокольный полуподвальный ярус, который обычно занят офисами или торговыми залами.

Есть и другие нюансы, подводные камни, могущие запутать впервые столкнувшегося с местным рынком иностранца. Большинство зарубежных покупателей предпочитают обращаться к риэлтерским агентствам, экономя время на поиски жилья. Специалисты по недвижимости, исходя из пожеланий клиента, подбирают несколько вариантов, консультируют покупателя, готовят документы и проводят независимую оценку стоимости объектов.

Самостоятельная покупка не запрещена, но без знания законов и бюрократических тонкостей, велики риски совершить нелегальную сделку или купить некачественную квартиру с обременениями. Не стоит полагаться и на знакомых соотечественников, доверяя их опыту. Продажа жилья – прибыльное дело, не факт, что кто-то не решит «нагреть» руки на этом, а при возникновении трудностей не понесет ответственности.

Поиск и выбор недвижимости

Приобретение квартиры или виллы, как и покупка дома в Черногории, начинаются с изучения общей картины местного рынка недвижимости. Эксперты рекомендуют почитать всевозможные статьи и новости, ознакомиться с актуальными ценами и предложениями.

Популярные источники информации: Realitica – доска объявлений от частных лиц и агентств (порталом активно пользуются местные жители); газета Tender Oglasi – издание по аналогии с «Авито» или «Из Рук в Руки», здесь можно найти предложения от прямых собственников домов и квартир. Если целью является покупка квартиры в Черногории, отзывы иностранных владельцев на специализированных форумах и в социальных сетях помогут разобраться в настоящей ситуации.

Главное условие получения ВНЖ за недвижимость – отсутствие на объекте обременений, проверить которые можно по «листу непокретности» из Кадастра.

Обременения бывают финансового и юридического характера: налоговая задолженность; невыплаченная ипотека; отсутствие строительного разрешения; иные судебные разбирательства. Приобретению недвижимости в Черногории обязательно сопутствует предварительная проверка. Для этого нотариус перед подписанием договора купли-продажи обращается к базе данных Кадастра для получения сведений о жилье, на основании права собственности, полученного от продавца. В «листе непокретности» указывается тип и локация объекта, метраж и этажность, данные о владельце, кадастровый номер, возможные обременения.

Классификация типов черногорской недвижимости:

• Студия – помещение с общим пространством для гостиной, спальни и кухни, ванная комната – изолирована.
• Комната – студия без кухонной зоны, ванная может быть персональной и общей на несколько комнат.
• Квартира – жилое помещение с обособленными спальнями, ванной комнатой, общей с кухней гостиной.
• Апартаменты – большая квартира в многоэтажном здании или частном доме, где подразумевается оказание дополнительных услуг (уборка, смена белья и прочее).
• Коттедж – небольшое строение с приусадебным участком на один либо несколько этажей.
• Вилла – одно или группа жилых зданий с благоустроенным участком и возможным бассейном.

Разброс цен на жилье в Черногории достаточно велик. На стоимость недвижимости оказывают влияние: возраст здания, расположение объекта, близость моря, вид из окна, тип здания, структура квартиры.

Для общего представления о возможных затратах следует знать, что небольшую студию в 20 кв. м можно купить в среднем за €40 000. Квартира для семьи площадью 50 кв. м обойдется будущему владельцу в 55-65 тысяч евро. Цены на дома с земельными участками стартуют от €90 000, стоимость просторных вилл начинается от €170 000.

Новейшие виллы с дизайнерскими интерьерами предлагаются за €650 000, а расположенные непосредственно на береговой линии стоят от €800 тыс. до €1,2 млн. Невысока стоимость «квадрата» вторичного жилья, в Будве – €2500, Баре – €1000, в других городах – около €600.

Если говорить о локациях, топовыми районами в Черногории считаются Будванская и Боко-Которская Ривьеры. Дешевле стоит жилье на Барской Ривьере, где меньше возможностей для элитного отдыха. Лучшими городами для инвестиций в недвижимость называют курортные Герцег Нови, Ульцинь, Свети Стефан, Котор. Наиболее комфортные для проживания: Бар, Тиват, Подгорица, Сутоморе.

Участие в торгах и резервация объекта

В Черногории не так давно появилась возможность приобретать жилье на аукционах, такая практика особенно распространена в Великобритании, Австрии, Германии. Право участия в торгах получают и иностранцы. Через аукционы можно купить и жилые, и коммерческие объекты. Обычно на торги выставляется заложенная недвижимость, по которой остались неоплаченными кредиты.

Преимущество – более низкие цены, чем на рынке, особенно если мероприятие не анонсируется активно. Кроме того, сделки здесь заключаются в считанные минуты, а заявка на покупку юридически приравнивается к подписанию договора. Стоит отметить, что выгоды покупки с торгов снижаются, если покупатель не может лично присутствовать на аукционе и вынужден оплачивать услуги посредников.

Если приобретать недвижимость стандартным методом, выбирая из рыночных предложений, подписание предварительного договора является резервацией объекта. С этого момента собственник квартиры или дома не вправе предлагать объект другим покупателям.

Подписание договора

Всякая сделка купли-продажи недвижимости в Черногории начинается с подписания Predugovor (предварительного договора). В документ вносятся: условия операции, реквизиты сторон, сроки и способ оплаты, дата подписания окончательного договора, гарантии и ответственности участников. Сумма задатка обычно составляет 10% от полной стоимости объекта. Покупатель передает задаток продавцу и получает от него расписку.

Следующим этапом будет заключение Ugovor (основного договора), по правилам Черногории право на его составление имеют только государственные нотариальные конторы. В окончательном документе, помимо вышеупомянутой информации, отмечается согласие продавца на передачу права собственности.

К договору прилагаются документальные доказательства юридической «чистоты» объекта, а также справка об отсутствии третьих лиц, претендующих на жилье.

При подписании бумаг новый собственник-иностранец должен предоставить заграничный паспорт, а продавец:

• гражданский паспорт;
• бумаги на недвижимое имущество;
• согласие супруга(и) или справку из ЗАГСа об отсутствии иного;
• выписку об отсутствии налоговых задолженностей, с учетом года продажи;
• квитанции оплаченных коммунальных услуг.

Покупатель, отказавшийся от сделки после подписания договора, безвозвратно теряет залоговую сумму. Расторжение по вине продавца обязует последнего вернуть деньги в двойном размере.

Когда квартира приобретается на этапе строительства объекта, или в иных случаях по требованию покупателя, обременение о сделке вносится нотариусом в свидетельство собственности. Такая операция является своеобразной гарантией, чтобы до исполнения обязательств по договору невозможно было привлечь третьих лиц, сдать жилье в аренду или оформить на него ипотеку.

Заверение договора, составленного на черногорском языке, проводится для россиян и украинцев в присутствии специалиста по переводу. Подписи ставят обе стороны, нотариус и судебный переводчик. Документ оформляют в 4 экземплярах: для продавца, покупателя, Управления недвижимостью и Налоговой инспекции. Услуги по составлению и регистрации договора в Кадастровом реестре оплачиваются будущим владельцем.

Регистрация права собственности и оплата

Плата за недвижимость вносится согласно условиям, прописанным в договоре. Она может быть единоразовой, по частям или в виде рассрочки по договоренности сторон. Чаще всего расчеты производятся по безналу, на банковский счет продавца. Перевести средства можно из банка любого государства. В финансовых учреждениях Черногории процедура занимает до 3 дней, и включает банковскую проверку иностранного клиента.

Если сумма перевода превышает €10 000, банк требует предоставить основание – Predugovor, с переводом и апостилем.

Официально сделка считается реализованной, когда продавец получает всю сумму, отмеченную в договоре. Если речь идет о строящемся жилье, процедура купли-продажи затягивается до момента регистрации поэтажных планов здания в Кадастре и перенесения собственности на выделенную квартиру покупателя.

После полной оплаты бывший владелец отдает нотариусу clausula intabulandi – декларацию о том, что он подтверждает выполнение договора и согласен на перенос права собственности. Тогда нотариус может отправить в Кадастр заявку на регистрацию нового хозяина, прошение подается вместе с экземпляром договора. Законодательством установлен срок на регистрацию до 1,5 месяцев, на практике процедура длится до 3 недель.

Выписка из Кадастрового регистра – list nepokretnosti – свидетельство права собственности на черногорскую недвижимость

Для иностранцев доступно удаленное оформление сделок, если у покупателя нет возможности посетить Черногорию. В таком случае на сотрудника компании, через которую приобретается жилье, составляется доверенность. В России документ оформляют у нотариуса, за границей – в Консульстве РФ.

Права и обязанности

Для россиян наличие дома или квартиры в республике открывает возможность оформления вида на жительство. Какие сопутствующие права дает покупка недвижимости в Черногории иностранцу:

• Законное проживание на территории государства без ограничений во времени.
• Оформление документов собственника транспортного средства.
• Бесплатное школьное образование для детей.
• Пользование банковскими услугами по условиям для резидентов.
• Упрощенные процедуры оформления шенгенских виз.
• Сдача собственных объектов в аренду.

С ВНЖ при покупке недвижимости невозможно оформить постоянную резиденцию, для этого следует получить рабочий вид на жительство или карту бизнесмена. Возможность бессрочного продления вида на жительство теряется при продаже объекта.

Вместе с правами новый черногорский собственник берет на себя ряд обязательств, среди которых своевременная уплата налогов, погашение коммунальных платежей, содержание и обслуживание жилища.

Расходы на содержание

Общая сумма коммунальных платежей для средней двухкомнатной квартиры в Черногории составляет около €100 в месяц. Из чего складываются расходы:

• Электроснабжение. В стране действуют три тарифа по выбору домовладельцев. Ставка «красного» – 4.49 евроцента за кВт⋅ч; «синего» – 4.84 евроцента за первые 150 киловатт днем, 2.42 – ночью (при превышении – 5.53 и 2.76 соответственно). При «зеленом» тарифе, гарантирующем поставку электричества из возобновляемых источников, к базовому тарифу добавляется 0.2 евроцента. При регулярной своевременной оплате можно претендовать на скидку до 13%.
• Подача воды. Плата отличается в разных муниципалитетах, к примеру, в Будве – 1.6 евро за кубометр.
• Вывоз мусора. Сумма рассчитывается, исходя из площади жилища, по ставке 0.06 евро за кв. м.
• Телевидение. В зависимости от спутникового или кабельного способа доставки сигнала, стоимость месячных услуг равняется €10-20 евро.
• Интернет. Безлимит на месяц при скорости не менее 60 Мбит/c – €25.
• Газ. Инфраструктура газоснабжения республики пребывает на первичном этапе развития. Используются газовые баллоны стоимостью €60, замена обойдется в €12.

Уборка прилежащей территории, содержание коммуникаций в рабочем состоянии – обязанность управляющей компании, которая берет за это в среднем €0.3 за 1 кв. м в месяц.

Налоги на покупку и содержание недвижимости

Налоговые обязательства появляются у собственника жилплощади в Черногории уже на этапе покупки. После подписания договора он должен оплатить налог на оборот недвижимости в размере 3% от рыночной цены объекта. От сбора освобождаются покупатели жилья в новостройках, если застройщик – юридическое лицо, плательщик НДС.

Рыночная стоимость недвижимости может отличаться от указанной в договоре. Например, цена снижается продавцом при плохом состоянии объекта, требующем дополнительного ремонта. Однако налоговый инспектор, при несогласии с понижением стоимости, может рассчитать налог по рыночной ставке.

Хозяин квартиры или дома в Черногории уплачивает ежегодный налог на недвижимость по ставке 0.2-1% стоимости 1 кв. м по региону, что составляет в сумме от 100 до 500 евро.

За здания, находящиеся в курортной зоне, в казну вносится туристический налог. Помимо прибрежных районов, этот сбор взимается с владельцев столичного жилья. Если собственник не сдает жилплощадь в аренду, для него применяются базовые ставки за 45 дней пребывания туриста в стране (как среднее число). Если же недвижимость заранее объявлена, как сдаваемая в наём, применяется фиксированный налог – 9% в год от ½ дохода с аренды.

Резюмируя тему приобретения недвижимости в Черногории, стоит отметить важные моменты для будущих покупателей:

• ВНЖ собственника дома или квартиры в Черногории не позволяет повысить иммиграционный статус, но для оформления ПМЖ можно в дальнейшем оформить рабочую визу.
• Перед подписанием договора купли-продажи следует проверять юридическую «чистоту» объекта, по наличию данных о нем в Кадастре.
• Покупка жилья в Черногории ради прибыли требует учета ликвидности приобретения. Дешево в данном случае еще не значит выгодно.
• Налоговая нагрузка в республике гораздо ниже, чем в западноевропейских странах.
• Плюсы покупки черногорской недвижимости перекрывают незначительные минусы. Капиталы, облеченные в квадратные метры, – надежный вклад на перспективу.

Важно! В 2022 году получение гражданства Черногории при покупке недвижимости возможно, если её стоимость превышает 450 000 евро для элитных регионов или 250 000 евро для менее развитых районов. Программа инвестиционного гражданства продлена до 31 декабря, однако новые претенденты должны вносить дополнительно в фонд инноваций €100 000, а в схеме участвуют только избранные правительством строительные проекты.