Как продать квартиру, находясь за границей

Для россиян, которые решили жить за границей, доступна продажа недвижимости в РФ удаленно. Основной способ проведения такой сделки состоит в делегировании полномочий собственника лицу, которое будет действовать согласно доверенности. Прежде чем продать квартиру, находясь за границей, необходимо подготовить пакет документов. До начала процедуры владелец обязан выписать зарегистрированных жильцов, а после — уплатить налог.

Способы проведения сделок с недвижимостью из-за рубежа

Продажа квартиры или дома сопряжена с многими формальностями, часть из которых требует физического присутствия продавца, например, составление и подписание договора, визит в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), передача ключей и оформление акта приема-передачи. Данные процедуры можно осуществить, находясь не в России, но вариантов проведения такой сделки немного. Например, продажей недвижимости в РФ может заниматься уполномоченное лицо (конфидент) владельца. Собственнику необходимо заблаговременно оформить доверенность в российском консульстве либо у местного нотариуса, затем высылать документ в Россию. Другой способ продать квартиру из-за границы состоит в дарении недвижимости родственнику, который будет заниматься данной операцией в качестве полноценного владельца.

Сделка по доверенности

Продать недвижимость, живя за рубежом, можно через уполномоченное лицо, которое имеет письменное поручение провести такую сделку. В большинстве случаев поверенных выбирают среди родственников или надежных знакомых, но представлять интересы собственника может и юрист/риелтор. Для осуществления сделки обязательно наличие оригинала доверенности. Свидетельство о праве собственности не требуется, достаточно нотариально заверенной копии. В доверенности следует указать полномочия на подписание договора, подачу документов для регистрации перехода права собственности, а также оформление дополнительных справок (например, из МФЦ, Росреестра, коммунальных предприятий). В данном документе могут быть прописаны другие права конфидента: уплата госпошлин, представление интересов доверителя в банке с условиями безналичного расчета и получения денег.

Легализация данного документа осуществляется несколькими способами:

• проставлением апостиля (специального штампа на оригинале или копии доверенности);
• консульской легализацией с переводом, заверенным в Минюсте, МИД или посольстве страны назначения;
• без дополнительных процедур, если между страной проживания продавца и Россией заключено соглашение о признании документов без специальных условий (такие договоры подписаны с Азербайджаном, Албанией, Болгарией, Вьетнамом, Испанией, Кипром, Киргизией и некоторыми другими государствами).

Процедуру удаленной продажи жилья в РФ упрощает онлайн-сервис регистрации. Необходимость возникновения ресурса возникла по причине распространения загранпаспортов последнего поколения с чипом, который позволяет идентифицировать владельца. Чтобы подтвердить личность, необходимо считать данные с помощью устройства, поддерживающего NFC, и получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Воспользоваться УКЭП может только ее владелец при наличии у него сим-карты российского оператора. На номер телефона приходят уведомления об этапах процедуры, которые требуется подтверждать.

Продажа квартиры после дарения доверенному лицу

Еще один способ продать квартиру, живя за рубежом, реализуется путем дарения ее родственнику. Плюс данного варианта в том, что с нового владельца жилья не взимается налог. В будущем родственник сможет продать подаренный дом или квартиру и передать деньги дарителю. Если недвижимость приобреталась в браке, необходимо согласие супруга/-и на данную процедуру. Упомянутый выше способ продажи жилья сопряжен с очевидными финансовыми рисками в виде невозврата денег.

Продажа жилья вторым собственником из РФ

Если у квартиры или дома несколько собственников и один из них находится за границей, а остальные — на территории России, проживающему за рубежом необходимо:

1. Предоставить преимущественное право покупки другим собственникам.
2. Принять общее решение о продаже недвижимости.
3. Подготовить согласие органа опеки (если в семье есть несовершеннолетний).

При выполнении вышеупомянутых требований договор купли-продажи заверять необязательно. Для продавца, который приобрел квартиру, пребывая в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/-и на ее продажу.

В случае, когда один из владельцев недвижимости пребывает в России менее 183 дней в году, он может получить статус нерезидента в РФ. Расчетный период для определения данного статуса приходится на 31 декабря того года, когда проводится сделка. Процедура купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляется так же, как и резидентом, однако с него взимается больший налог — 30 % от суммы.

Как продать квартиру в России из любой точки мира: пошаговая инструкция

Чтобы продать недвижимость, живя за рубежом, необходимо последовательно пройти несколько этапов:

1. Обращение к нотариусу в РФ.
   Таким образом собственник получит шаблоны документов на русском с личными данными, которые сможет перевести на язык страны пребывания.
2. Оформление доверенности.
   Данный документ можно получить в консульском отделе России, у местного нотариуса, в государственных/муниципальных органах либо у должностных лиц в соответствии с законами страны пребывания. С апреля 2022 года некоторые европейские государства начали высылать послов РФ, потому там иностранные нотариусы могут быть основным вариантом.
3. Легализация доверенности, выданной за рубежом.
   Основной способ подготовки происходит путем проставления специального штампа на оборотной стороне документа. Процедуру проводят в тех же учреждениях, где оформляют доверенность.
4. Отправка документов в РФ.
   Владелец может отдать досье надежному лицу, которое направляется в страну, или отправить его посылкой с трек-номером.
5. Перевод и нотариальное заверение документов.
   Доверенность необходимо перевести и заверить русскоязычную копию по прибытии на территорию РФ.
6. Уведомление российского нотариуса о готовности документов.
   Оповещение необходимо, чтобы специалист смог рассчитать время для ознакомления и подготовки к сделке.
7. Уведомление покупателя об участии посредника.
   Собственнику следует заранее согласовать необходимость наличия представителя от имени продавца в процедуре продажи жилья. Оповещение необходимо на случай, если потенциальный покупатель захочет проверить подлинность документов владельца квартиры или дома, чтобы убедиться в законности сделки при участии третьего лица.
8. Проведение сделки купли-продажи и снятие с учета.
   Для завершения процедуры продавец должен передать доверенность и согласие супруга/-и на продажу (если потребуется) новому владельцу. Также документы необходимо подать представителю соответствующих госорганов, который снимет предыдущего собственника с учета и зафиксирует продажу недвижимости.

Перед прохождением данных этапов стоит выписать зарегистрированных жильцов из дома/квартиры. Заявление о снятии с регистрации направляют почтой в территориальный орган МВД России по месту жительства в произвольной форме с указанным адресом выбытия. Необходимо предварительно засвидетельствовать подлинность подписи в консульстве РФ или у нотариуса в государстве проживания с дальнейшей легализацией документа (например, проставлением апостиля). Если лицо будет сразу оформлять заявления правильно, территориальный орган МВД России рассмотрит их в бесспорном порядке. В вышеупомянутое учреждение продавцу необходимо также передать паспорта/свидетельства о рождении членов семьи (или других жильцов) для отметки о снятии с регистрации.

Какие документы потребуются для продажи квартиры

Для продажи недвижимости собственнику потребуются такие документы:

• внутренний российский паспорт;
• оригинал и копия свидетельства о праве собственности, заверенная нотариусом, или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• кадастровый паспорт на квартиру и справка о законности проведенной перепланировки (если она сделана) из БТИ;
• выписка из ЕГРН из МФЦ, регионального представительства или Росреестра;
• квитанция об уплате коммунальных платежей из Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительного кооператива (ЖСК), управляющей компании (УК), ЖЭКа или Единого информационно-расчетного центра;
• выписка из домовой книги о количестве людей, зарегистрированных в квартире, из УК, ЖСК, ТСЖ либо МФЦ;
• нотариально подтвержденное согласие супруга/-и на продажу недвижимости (для жилья, приобретенного в браке).

Договор купли-продажи подписывается у нотариуса после получения собственником или его доверенным лицом денег за квартиру и расписки о том, что покупатель рассчитался. После оформления данного соглашения уполномоченный представитель продавца регистрирует переход права собственности на недвижимость в территориальном органе Росреестра.

Как получить деньги за квартиру

Перевести деньги за границу физическому лицу после продажи квартиры или дома в РФ можно несколькими способами, среди которых:

• SWIFT-перевод.
  В России осталось немного банков, которые проводят данные транзакции, например Райффайзенбанк, ЮниКредит, Ак Барс Банк. Условия проведения переводов необходимо узнавать в конкретном учреждении.
• Вывоз наличных денег.
  Данным способом можно передать относительно небольшую сумму. Выезжающему из РФ человеку разрешено брать с собой в поездку не более 10 000 USD.
• Открытие зарубежной банковской карты системы Visa или Mastercard.
  Перевести рубли из российских банков можно в Казахстан, Киргизию, Армению, Таджикистан, Беларусь, Узбекистан и некоторые другие страны постсоветского пространства. Для перечислений требуется открыть рублевый счет и оформить карту платежных систем Visa или Mastercard в одном из финансовых учреждений перечисленных выше государств.
• Вывод денег с карты системы UnionPay или Мир.
  Банк, выпустивший карту, не должен находиться под санкциями. С платежной системой Union Pay работают Русский Стандарт, Примсоцбанк, Почта Банк, Газпромбанк, Солидарность, Всероссийский банк развития регионов (ВБРР), Россельхозбанк. Последнее учреждение из перечисленного списка пока не под санкциями и в нем можно открыть карту UnionPay-Мир, с которой разрешено снимать наличные в 180 странах.
• Перевод через платежную систему Золотая Корона, Контакт или Юнистрим.
  Все сервисы действуют с ограничениями. Золотая Корона предлагает перечисления до 5 000 USD. Через платежную систему можно переводить деньги в некоторые страны постсоветского пространства, Турцию, Сербию, Израиль. Система Контакт разрешает совершать перечисления во многие страны, в том числе европейские, а также в Канаду, Израиль, Южную Корею, Японию. Для каждого государства предусмотрены индивидуальные тарифы. Юнистрим предлагает ограниченный перечень стран для переводов. Тарифы и минимальные суммы транзакция для различаются, узнавать точные данные следует на сайте платежной системы.
• Использование криптобиржи (криптовалюты).
  В данном случае есть ограничении — граждане России могут иметь на счете эквивалент суммы не более 10 000 USD на любой криптобирже. Например, на Binance с апреля 2022-го доступна только функция вывода средств, если баланс превышает указанный максимум. С сентября 2023-го года российский филиал упомянутой выше криптобиржи переходит в собственность российской бизнес-компании CommEX. В то же время Binance продолжает работу в других странах. Криптобиржи с оптимальными условиями для России включают Kraken, Capital, MEXC.

С 1 июля 2022 года физические лица-резиденты РФ на протяжении календарного месяца смогут перечислять со своего российского счета на зарубежный (если банк принимает такие платежи) до 1 000 000 USD или эквивалентную сумму в иностранной валюте.

Европейские страны продолжают вводить новые санкции, перевод валюты из РФ только усложняется. Чтобы законно обойти ограничения и пользоваться собственными средствами, россиянам можно оформить гражданство одной из стран ЕС по ускоренной процедуре в срок от года. Узнать обо всех деталях данной программы можно на консультации у специалистов по миграционному праву.

Какие налоги нужно платить

Налог с продажи дома/квартиры для физических лиц насчитывается по-разному в зависимости от стоимости купленной недвижимости — подробности в таблице.

Если жилье в собственности меньше пяти лет, а гражданин РФ в отчетном году находился в стране не более 183 дней, с него могут взыскать 30 % налога, как с нерезидента. Есть условия, при которых вычет с суммы, полученной за проданную недвижимость, не взимается:

• если продавцом выручено до 9 900 USD, а цена жилья — более 70 % от кадастровой стоимости, принятой на 1 января года, в котором произошел переход права;
• если квартира в собственности более трех лет и предоставлена взамен по программы реновации жилищного фонда, приобретена по договору участия в долевом строительстве/соглашении об участии в ЖСК;
• если жилье находится минимум 5 лет во владении налогоплательщиков, которые являются родителями двух или более несовершеннолетних детей.

Для уплаты налога лицу требуется предоставить в соответствующий орган по месту регистрации заполненную декларацию формы 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи квартиры. Средства вносят в личном кабинете Федеральной налоговой службы, в отделении банка или через его онлайн-приложение.

Законодательства большинства стран предусматривают обязательную уплату налогов для резидентов страны. Если иностранец находится на территории государства более 183 календарных дней в течение 12 месяцев, то автоматически получает упомянутый статус и обязан следовать местным фискальным нормам. Наличие соглашений по предупреждению двойного налогообложения между странами дает возможность избежать повторного взыскания средств. Если подобных договоров нет, лицу придется соблюдать обязательства в обоих государствах.

Россиянам, выехавшим для проживания за границу с целью остаться там, доступны программы ускоренной легализации местонахождения. Иммигрантам можно оформить гражданство ЕС в срок от года. Чтобы узнать все детали программы для переезда, стоит обратиться к специалистам по международному праву.