Покупка недвижимости в Италии

За последние шесть лет цены на недвижимость в Италии упали более чем на 20%. В то же время Италия зафиксировала одно из самых высоких показателей рентабельности аренды. Такая ситуация благоприятствует инвесторам. Поэтому покупка недвижимости в Италии может стать хорошей инвестицией не только для тех, кто планирует жить на юге Европы, но и для тех, кто рассматривает возможность инвестирования в недвижимость на итальянском рынке для сдачи в аренду.

Где покупать недвижимость в Италии?

Следует помнить, что рынок недвижимости в Италии представляет собой региональный рынок – то есть рынок с большим отличием показателей, цен, динамики спроса и предложений в разных регионах. В настоящее время такие регионы как Лацио и Тоскана пользуются наибольшим интересом инвесторов, южные регионы, если недвижимость не вблизи моря, не так популярны. Рынок недвижимости Италии разнообразен – в той же Тоскане вы можете инвестировать в небольшую квартиру на одного человека, а можете в просторную виллу с бассейном и теннисным кортом. Лацио пользуется популярностью благодаря близости столицы Италии - Рима, от которого вы можете добраться до побережья менее чем за час. В зависимости от региона могут возникнуть некоторые ограничения на покупку недвижимости, например, из-за расположения недвижимости в исторических зданиях. В таком случае вполне возможно понадобится специальное разрешение на покупку от муниципалитета или даже от правительственной комиссии, а при дальнейшей эксплуатации такого помещения нужно будет соблюдать правила Министерства культуры Италии.

Что нужно, чтобы купить недвижимость в Италии?

Деньги! Но не только. Потребуется заранее позаботиться о некоторых формальностях, чтобы совершить приобретение итальянской недвижимости.

Граждане государств-членов Европейского союза в силу свобод, гарантированных правилами Сообщества, могут на тех же условиях, что и граждане Италии, приобретать недвижимость в стране. Граждане стран, не входящих в ЕС, также имеют на это право, но им уже потребуются дополнительные документы – например, перевод паспорта на итальянский с апостилем. Проблема может также возникнуть с получением визы во время поиска и выбора недвижимости для жителей стран, не имеющих с ЕС безвизовый режим.

Среди других формальностей, прежде всего, получение итальянского codice fiscale – то есть итальянского налогового кода. Другая важная часть связана с оплатой нотариальных расходов и налогов, связанных с покупкой недвижимости и переводом основной суммы по сделке, для чего потребуется открытие счетов в банке, который, в свою очередь, может потребовать документы, подтверждающие легальность происхождения денег. Хотя, может и не потребовать – у каждого банка свои правила, поэтому лучше заранее узнать с каким банком работает выбранный вами нотариус (нотариуса выбирает именно покупатель) и что нужно банку для открытия счета иностранцу?

Другие формальности могут зависеть от типа приобретаемой недвижимости – сюда относятся уже упомянутые выше разрешения на продажу/покупку недвижимости в исторических зданиях, культурных местах и т.д. Это же касается и земельных участков. Кстати земля сельскохозяйственного назначения в Италии иностранцам не продается. 

Стоит обратить внимание на основную терминологию, относящуюся к типам недвижимости, на итальянском языке: квартира  - это appartamento, однокомнатная квартира (Appartamento una camera), двухкомнатная квартира (Appartamento due camera),  дом (casa), загородный дом со зданиями (casale), ферма (cascina / fattoria), резиденция (masseria), таунхаус (villetta a schiera).

Подготовив основные документы и найдя объект – тут вам помогут многочисленные агенты недвижимости – можно приступать к оформлению сделки.

Proposta di acquisto – обман агентства или элемент сделки?

Если вы выбрали свой итальянский объект недвижимости в агентстве недвижимости, то в этом самом агентстве вам предложат заключить Договор о намерении, или как его еще называют «неотменяемое предложение» - Proposta di acquisto. Что это и не является ли оно выманиванием денег, ведь при его заключении покупателю нужно сразу внести на счет продавца от 5% до 10 % стоимости недвижимости. И это притом, что предварительный договор Compromesso di vendita, заключаемый далее у нотариуса с внесением от 10% до 30% суммы сделки, не отменяется. Proposta di acquisto – не является обязательным для покупки недвижимости документом, характеризовать его можно как оферту при совершении сделки, введенной агентством. Зачастую Proposta di acquisto и печатают на бланке агентства недвижимости. Отказаться от него, если уж вы оформляете сделку с помощью агентства, нельзя. Агентство просто не будет с вами сотрудничать, если вы откажитесь заключать этот договор. А вот при покупке напрямую у хозяина Proposta di acquisto не понадобится.

Выбор нотариуса

Итальянское законодательство требует, чтобы договор, передающий право собственности на недвижимость, заключался перед нотариусом.

Чтобы договор купли-продажи был осуществлен, его следует заключить в форме нотариального акта. Выбор нотариуса (notaio) производится покупателем и не должен навязываться ни продавцом, ни агентством недвижимости, ни банком, выдающим кредит. Это продиктовано тем фактом, что именно покупатель недвижимости несет все нотариальные расходы.

Чтобы найти нотариуса в месте расположения объекта недвижимости, вы можете использовать портал официального нотариата Италии (www.notariato.it).

Выбрав нотариуса, вы вместе с покупателем (а также с агентом недвижимости, уж он вас не бросит одних) приходите в офис нотариуса и заключаете Compromesso di vendita. Фактически, в отличие от Proposta di acquisto, это и есть Предварительный договор. Именно он обязывает покупателя купить, а продавца продать, что и свидетельствует нотариус. Если вы работаете с агентством, то это будет Предварительный договор №2 и никуда от них не деться – таковы правила и практика. Заключив договор, вы переводите на счет нотариуса от 10% до 30% стоимости объекта недвижимости.

Особенности Предварительного договора

Compromesso di vendita охватывает наиболее важные элементы договора купли-продажи недвижимости. Контракт налагает обязательства, как на продавца, так и на покупателя. Если после уплаты депозита (caparra) покупатель отказывается от покупки объекта продажи, депозит должен быть конфискован; если договор не состоится по вине продавца, покупатель имеет право вернуть депозит в двойном размере. Следует уточнить, что в соответствии с итальянским законодательством заключение предварительного договора в форме нотариального акта не является обязательным. Однако обычно рекомендуется форма нотариального акта. Если предварительный договор заключен в форме нотариального акта, он может быть внесен в реестр. Таким образом, покупатель защищает себя от возможных осложнений, способных возникнуть в период между заключением предварительного договора и подписанием окончательного договора (contratto definitivo).

Проверки нотариуса

После заключения предварительного договора нотариус приступает к выполнению проверок. Прежде всего, он проверяет, является ли продавец настоящим владельцем и имеет ли он право продавать квартиру. Также нотариус проверяет, не заложена ли квартира (дом), не подвержен ли субъект продажи особым правовым режимам, например преимущественного права собственности на определенные юридические лица. Затем проверяется не имеет ли недвижимость исторической, художественной или археологической ценности, соответствует ли кадастровая карта фактическому статусу недвижимого имущества, и были ли проведены соответствующие меры контроля с точки зрения правильного статуса собственности, строительных норм, энергетического права и правил борьбы с отмыванием денег. Если нотариус обнаруживает какое-либо препятствие для совершения сделки, продавец обязан вернуть всю сумму задатка покупателю, а также заплатить компенсацию в том же размере, то есть покупатель получает двойную сумму своего задатка.

Нотариус также выступает как налоговый агент – он собирает у покупателя суммы, необходимые для уплаты сборов и налогов, которые на момент регистрации нотариального акта поступают в налоговую инспекцию. Как видите, нотариус в Италии выполняет множество функций и имеет доступ к самым разным реестрам и картотекам. Но как говорят опытные итальянские агенты недвижимости, «на нотариуса надейся, а земельную книгу проверяй»

Проверка в Земельной книге - зачем и почему стоит помнить про мафию?

При принятии решения о покупке недвижимости в Италии, передав все данные нотариусу, не поленитесь и проверьте недвижимость в земельной книге.

Независимо от обязанностей нотариуса, покупателю лучше проверить все самому - не является ли имущество недееспособным (непригодным к использованию), заложенным или на него есть скрытые права третьих лиц. Принятие должной осмотрительности в этой области защитит вас от негативных последствий в будущем. Любые аресты и обременения или права третьих лиц на недвижимое имущество в Италии вносятся в земельный регистр (Catasto) - в соответствующий отдел земельного кадастра (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Таким образом, покупатель может убедиться, что квартира (дом), которую он намеревается купить, «чистая». Данная проверка не является проявлением недоверия к нотариусу или чрезмерной осторожностью. В Италии нередки случаи, когда объектом продажи становится недвижимость, принадлежащая мафии, а нотариус может и не быть членом их группы, а сотрудничает против воли, а может и вообще не знать о проблемах, упуская из виду историю объекта. Как таковых арестов на такую недвижимость может и не быть, ведь по данным полиции порядка 2000 квартир и домов в Италии вполне легально принадлежит мафии, которая отмывает через их покупку-продажу незаконные деньги и зарабатывает на аренде. Поэтому помимо земельного кадастра следует также навести справки о владельце квартиры, а также обо всех разрешениях на строительство. 30% всех проблем с приобретением квартир в Италии связаны с нелегальной застройкой – что опять-таки, не обходится без мафии.

Основной договор - contratto definitivo / сontratto notarile di compravendita

Основной договор заключается у нотариуса после всех проверок, после перевода всей суммы за недвижимость на счет нотариуса, который затем переведет деньги на счет продавца, а также оплаты всех налогов и сборов и гонорара нотариусу.

Нотариус зачитывает договор вслух и стороны подписывают документ. Естественно, документ будет составлен на итальянском языке. Как же поступить, если вы не владеете итальянским. Выхода может быть два. Первый – вы оформляете доверенность на представителя, владеющего итальянским языком, который и подпишет от вашего имени договор. Второй вариант – присутствие на сделке переводчика и двух свидетелей, владеющих итальянским и вашим родным языком.

Мероприятия после заключения договора

Передача права собственности на недвижимость не заканчивается подписанием окончательного договора в виде нотариального акта. Согласно итальянскому законодательству, после подписания нотариального акта нотариус обязан зарегистрировать акт в Налоговой службе и уплатить соответствующие налоги от имени покупателя. Затем он обязан зафиксировать акт в соответствующих официальных реестрах и внести передачу права собственности в кадастровый реестр, чтобы обновить данные.

Уплата налогов является одной из тех формальностей, без которых невозможно совершить покупку недвижимости. Вы не можете четко указать сумму налогов, связанных с покупкой квартиры (дома). Их сумма зависит от стоимости объекта продажи и места расположения объекта. Налоги, непосредственно связанные с покупкой недвижимости, включают в себя: налог на недвижимость (l'imposta del registro), налог на ипотеку (tasso ipotecario) и кадастровый налог (tributo catastale), выплачиваемый нотариусу, который в свою очередь выплачивает его в налоговую инспекцию. Важно отметить, что после покупки недвижимости в Италии ее владелец обязан уплатить налог на имущество ICI (imposta comunale immobili). Ставка, установленная муниципалитетом, делится на две выплаты в год.

Иностранные инвестиции требуют тщательного анализа

Любые инвестиции на рынке недвижимости требует многомерного анализа и точной оценки экономического риска, связанного с размещением капитала в другой стране. Поэтому лучше всего заранее изучить рынок недвижимости или обратиться к юристам, которые предоставят вам объективные советы о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, расположенную в том или ином месте Италии.

Статьи | Добавлена: 03.05.2018 в 13:11 | Просмотров: 193 | Комментариев: 0

Поделитесь этой публикацией с другими:

Комментарии к публикации (0):

Пока что нет ни одного комментария к этой публикации. Будь первым!

Оставлять свои комментарии могут только зарегистрированные пользователи!

РЕГИСТРАЦИЯ занимает всего 1 минуту и введена с целью облегчить и ускорить работу пользователей.

Зарегистрировавшись на сайте, Вы получаете массу преимуществ:

1. Вам не нужно будет каждый раз писать свое имя при комментировании публикаций.

2. Уведомление об ответе в разделе Юридическая консультация прийдет на Ваш E-mail.

3. Вы сможете подписаться на любимые темы и следить за их развитием.

4. Вы сможете участвовать в конкурсах и получать призы.

5. Вы сможете переписываться с другими участниками сайта.

6. Вы получите доступ к закрытым ресурсам сайта.

И многое другое. Станьте участником нашего клуба, нажимайте РЕГИСТРАЦИЯ.

 
Форум
Форум Assistpoint

Общайтесь, делитесь опытом и своими впечатлениями об Италии на нашем ФОРУМЕ

Мультимедиа
Мультимедиа Assistpoint

Смотрите мультимедийную информацию об Италии:
ФОТОГРАФИИ
ВИДЕОЗАПИСИ

Статьи
Статьи Assistpoint

Полезные СТАТЬИ помогут Вам узнать тонкости иммиграции и легализации, трудоустройства, туризма и т.д.